未来5年 光谷东房价能超过关山大道吗？这才是有理有据的分析
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最近看一些网上自媒体关于光谷东有3个论调：
一个是光谷东的房价，迟早超过关山大道，因为规划好，地理位置不割裂，大片土地开发，独立成城，而且离中心城区远反而是优势，不受中心城区吸引牵制。
还有种说法，是说光谷东再涨也涨不过关山，因为地理位置是不变的，光谷东离主城区太远了，关山大道怎么也是三环内。这两种说法哪种更有道理呢？
还有花山这种地方，有的人说被周边山河阻断，无法辐射周边地区，成为一个“桃花源”，天花板很低，这样子的说法是对的吗？
关于关山大道和光谷东未来的发展，到底怎么看？
一.先说说产业新城的发展
产业新城的发展，往往分为以下几个发展阶段：
阶段一：萌芽期(0-5年)；
面积十几平方公里；
产业快速增长 年平均增长50%以上。
阶段二：成长期(5-10年)；
面积几十平方公里；
快速发展 催生出产业配套服务。
阶段三：成熟期(10-20年)；
面积上百平方公里；
产业发展成熟，配套一应俱全。
关山大道已经很成熟了，但是光谷东还处于萌芽期向成长期过渡阶段。
关山大道发展到现在，已经没有土地了，很难再继续扩张。加上人口饱和，交通拥堵等因素，需要一个新城来缓解压力。
下图为光谷规划一张图，红色区域为商业区，黄色区域为住宅区。光谷东的商业主要分别在光谷广场和关山大道沿线。商业零星分布，聚合度不高。
光谷规划一张图
再看看光谷东，规划非常好，土地平整 分割有序，路网发达，产业区 住宅区和公共设施 绿化设计的都很棒，加上与光谷核心区距离不超过15公里，是个完美的产业新区板样。如果各项规划能落实光谷东是非常有发展前景的。
光谷东规划一张图
光谷早已成为除了武昌 汉口 汉阳之外的武汉“第4镇”，以环线判断房价的观念是错误的，沌口和光谷东的发展打破房价环线论，这一点房姐很早以前就分析过。我们说的城市板块轮动实质上是产业的轮动。
产业新城的招商一般有以下几个步骤(每一条就不展开说了)：
1.明确产业规划与定位
2.制定招商目标
3.出台优惠政策
4.确定营销价格
5.持续跟进招商服务
从光谷东的土拍价格也能看出，政府确实下了狠心建设光谷东。引进的企业，例如小米和华为等，都是互联网高薪行业的佼佼者。未来会形成经济的正向循环。土拍进展也比较克制，这一点不像其它新区，单纯靠圈地卖住宅来搞钱，比如阳逻。
二.再来说说房价
新区建仓的缺点：
新区刚开发的时候，没有商品房可买（公租房人才公寓为主）
新区开发到一半的时候，商品房很贵
新区开发完没热点预期了，房价与其他区域差不多，泯然众人。
这些缺点尤其在距离老市中心很远建设新区时候体现的极为明显【雄安、天府、滨湖、滨海、浦东（不远但是隔着江）等】。
而对于与市区无缝连接的新区，缺点依然存在，但是还有的弥补，还能给你买二手房蹭新区热点的机会（南京河西南、郑东、杭州钱江新城、长沙武广新城、武汉光谷东、西安高新、苏州工业园区等）
很多人都知道，房姐不看好新区，尤其是远郊新区，至于什么“城市中心位移”的说法更是子虚乌有的。
而光谷东目前最大的问题是，暂时没有成熟的二手市场，全是炒家入场。1.8的光谷东 短期内我并不看好，透支太严重。
三.最后说说人口
关山大道虽然发展比较饱和，但是人口红利并未消失，至少在5年内还会继续保持热度。 而光谷东的人口流入，一部分是关山大道的人口外溢，还有另一部分是“新武汉人”。
这些新武汉人是没有中心城区与郊区之分的，就像北京的中关村 望京，在老北京人眼里 都是郊区，但是这些产业区都是产住结合，未来大部分生活需要（教育 医疗 商业 住宿 娱乐）都能在新区内完成，自成一体。
对关山大道和光谷东未来的房价走势分析是，3-5年内关山大道还是光谷的房价制高点。若10年后光谷东能跟着ZF规划的路径走下去，可能会反超关山大道。
四.花山很明显就是光谷东的后花园，有山有水，是改善自住的不二选择。加上土拍价格利好不断，未来发展不会很差。
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