聊城城市房价特点与变化趋势：万元之上，房价还会涨吗？
聊城市位于山东省西部，市域西部为河北省邯郸市、邢台市，市域南部和东南部为河南省及山东省的济宁市、泰安市、济南市，市域北部和东北部与德州市接壤。
全市总面积8715平方公里，辖东昌府区、临清市、冠县、莘县、阳谷县、东阿县、茌平区、高唐县8个县(市、区)。聊城是国家历史文化名城，“江北水城?运河古都” 是聊城的城市名片。
聊城还是山东省“一群两心三圈”区域发展新格局中“省会经济圈”的重要成员城市。分析近几年聊城房价变化特点，发现聊城房价有其自身特征与规律，具体分析如下：
2019年底，聊城全市常住人口609.83万人，人口规模位居全省第8位，城镇化水平为52.72%，城镇化率位居全省第15位，仅比菏泽市（城镇化率50.63%）高2.09个百分点。城镇化还处在加速时期，以每年1-2个百分点的增速发展，城镇化水平还有很大的提升空间。
二、聊城经济体量偏弱，经济增长缓慢，人均可支配收入偏低。
2019年聊城GDP为2259.82亿元，居全省第13位，GDP增速为3.7%，居全省第10位。人均GDP为3.7万元/人，排在全省末位。经济体量偏弱，经济指标排名偏后。
尽管经济总量偏弱，但是应该看到聊城三次产业结构为14.1：35.7：50.2，第三产业占比过半，第三产业对经济总量贡献大。
省域发展层面看，聊城人均城乡居民可支配收入指标并不高，2019年城乡居民收入为21602元，也是排在全省的第15位，仅在菏泽之前。
聊城目前房价偏高。目前全市均价10487元/平米，排在全省第四位，仅在青岛、济南、泰安之后。
聊城房价近几年增长速度过快。从2015年同期的5391元/平米，到目前的10487元/平米，五年涨了5096元/平米，增长94.5%，五年房价几乎翻倍，年均增长达到18.9%。近五年房价涨幅，临沂第一（临沂近几年年均涨幅约19.6%），聊城第二。
四、聊城房价特点：中心城区领涨全市，主城与县区房价均偏高且价格差异大。
聊城中心城区房价为10682元/平米，聊城县区房价均衡，县区均价都在6000元/平米以上。其中茌平为6773万元/平米，临清为6504元/平米，冠县为6360元/平米，高唐为6381元/平米，阳谷为6002元/平米，东阿为6742元/平米，莘县为6562元/平米。
县区房价茌平最高，阳谷最低，但差异不大，相对均衡。但主城房价是县区的1.8倍，差距较大。总体上主城与县区房价都普遍偏高，导致聊城总体均价偏高。
五、聊城房价特点：价格均衡但走势分化，2017-2018年是县区房价快速上涨的两年，2019-2020逐步回调下行。
聊城中心城区目前房价为10682元/平米，从2015年的5373元/平米到目前的10682元/平米，近几年一直领先全市持续上涨。
茌平为6773万元/平米，从2015年的5400元/平米，到目前的6773万元/平米，2018年到2020年近三年持续上涨。
临清为6504元/平米，从2015年的5400元/平米，到目前的6504元/平米，近几年小幅波动上行，2018年为房价上涨较快的一年。
冠县为6360元/平米，2017年的2847元/平米到目前的6360元/平米，2018和2019年为持续上涨的两年，2020年小幅波动并相对稳定。
高唐为6381元/平米，从2015年2016年的5400元/平米，上涨到2020年的6381元/平米，2017年和2018年为快速上涨的两年，从2019年开始呈现震荡下行走势。
阳谷为6002元/平米，从2017年的3月份开始，从2602元/平米到目前的6002元/平米。2018年是阳谷房价涨幅最大的一年，2019和2020年为震荡缓慢上扬。
东阿为6742元/平米，从2017年的6月份开始上涨行情，3年时间从3600元/平米，到目前的6742元/平米，涨幅较大，2020年开始明显下行走势。
莘县为6562元/平米，自2017年8月份开始上涨行情，3年时间从2533元/平米上涨到目前的6562元/平米。
六、近几年房价快速上涨的主因：城镇化推动、大面积棚改、品牌房企入驻、区域轮动补涨等是主因。
聊城房价快速上涨，城镇化推动是主要因素之一。聊城城镇化率从2010年的36.87%到2019年的52.72%，年均增长1.76个百分点，城镇化发展带来大量的住房需求。
另外，聊城近几年也棚改计划任务也比较重，仅2018-2019年聊城计划改造棚户区83180户，2020年计划还有1万多套。
大量的棚改任务以及货币化补贴因素，品牌房企入驻带来的产品和服务升级，以及以周边城市房价上涨带来的城市轮涨和补涨效应，都是这一轮房价上涨的主因。
七、未来趋势预判：后续上涨动力明显不足，整体回调是大趋势，三四线城市将进入楼市发展新周期。
近几年的聊城房价快速上涨，脱离了与社会经济发展相协调的运行轨道，积累了市场泡沫，自2019年起，除中心城区外，县区楼市已经表现出房价增长乏力、后续支撑不足的特征。
未来城镇化推动和聊城人口发展仍旧是聊城楼市的基础支撑。按照现行版的城市总体规划，聊城2030年城镇化水平为68%，按照聊城2030年650万的规划人口计算，将有约442万的城镇人口和208万的非城镇人口，未来十年还有120万的人口市民化需求。
聊城未来发展定位为“中国江北水城，国际运河古都”，“ 五化协调示范，生态发展典范”以及“区域交通枢纽以及三省交界中心”，区域交通的发展也会给聊城带来新机遇新空间。
但是类似聊城这样的四线城市，目前普遍面临着经济增长乏力，人口增长缓慢、产业转型升级的发展难题，楼市在房住不炒的方向背景下，回归居住属性，价格稳步回调应该是大趋势。