商铺、写字楼、门市的投资逻辑（二）贷款是错误的开始#资…
商铺投资逻辑二：货款是错误识的开始。
买商铺选择银行贷款，这是商铺投资逻辑错误的开始。在很长一段时间，买商铺的人是拿着买住宅的逻辑再进行长达几十年的长期投资理财行为。这种逻辑在商铺稀缺和商铺在社区比较繁荣的环境里是没有问题的。一旦离开了这个出现了变化，因为逻辑的错误就会导致投资者把长期的投资扭头去考虑成短期的投资。因为厌恶损失的本能，采取亏损就把商铺卖了，导致投资失败。
商铺的投资逻辑应该是长期且低风险的理财，从这种逻辑上就应该是闲置资金做了一个长期理财规划。买商铺若进行贷款就是和这种逻辑有了冲突的地方。简单来说，不会去贷款去买国债是一样的道理，逻辑基础应该是一个理财，而不是借杠杆去投机。贷款只是在想买足够优秀商铺时，资金短期不够的临时过渡。
什么是优秀的商铺？就是租金收益，在抛除本金收益外还能够跑赢贷款利率，否则就是做了一项反向的理财。很多人在买铺的时候做按揭源自一个什么样的想法？银行就那么点利息，租金只要等于或者是大于贷款利息就能够长期借助杠杆。其实这是之所以错的根本。
简单来说，大部分商铺的回报率是跑不赢贷款利率的，即使短期看还能跑赢，但是从商铺贷款比方就10年的周期里边也是负收益的。简单来说，银行利息是每天不间断的要计算的，商户未必每天都能够被租用，空租期就变成了理财的负收益期。
不要小看负收益期，一个商铺平均每年算下来空租一个月都是非常常见的，换算到比例里边就差不多是10%左右的负收益时间段。为了摊平负收益时间，就得用几倍的正收益时间做个对冲。
一般来说，和银行各出了一半资金要去买一个铺子，好的话贷款期间可能银行就拿走了投资70%-80%的收益，首付本金收益少得可怜。关键还得替银行去承担相应的风险。要是环境不好，首付本金这部分收益可能一点也没有了。理想点租金收益还能全归银行，自己不亏什么？但理想归理想，很多现实是还得给银行补贴点利息。一个长期稳健的理财却因为贷款这个杠杆很容易就会变成反向理财。
下期聊聊商铺投资另一个错误的逻辑，如何看待商铺自身价值的升降。
