剪刀差超过7000元/㎡，即将入市的东二环内现房应该怎么选？
“售楼部暂未开放，但是已有2000-3000组客户有购房意向。”
“由开发商自主销售，但是具体规则还在商榷。”
“清水最高限价24508元/㎡，但是一共仅222套，买不买得到要看运气。”
这是站在二环高架牛市口天桥下，某置业顾问用三个“但是”向我们表达出“想买锦发广场”的难度。
锦发广场是近期楼市热度最高的项目，也是成都优化楼市限购政策后，二环内首次推出的全新住宅，但因建面小于143㎡仍需核验购房资格。
锦发广场实拍图
最重要的是，项目清水最高限价24508元/㎡与街对面的吉宝·凌云峰阁二手房有超7000元/㎡价差，受到无数购房者追捧。
相比于“买不买得”，或许现在更应去回答“该如何买？”，或者说“如何选到舒适的房源？”
东二环攀成钢旁
享受城东最醇熟的配套辐射
东大街锦东路段与二环高架路西南侧交汇处，是锦发广场的具体坐标。
解读这一坐标背后，代表着能享受城东最为醇熟的配套资源。
项目街对面即是攀成钢板块，矗立着文化广场、成都光环（在建）和ICD环贸广场等综合体，2公里范围还有万象城，能满足一切中高端商业需求。
ICD环贸广场，图据：新鸿基地产
地铁2号线牛市口站过街即达，3个站即达春熙路，还能换乘地铁6、8号线。二环高架BRT站点也在项目楼下，且叠加紧邻东大街、二环路等纵横交错的城市主干道，通达全城的交通路网在此成型。
锦发广场西侧即是二环高架
地块西南侧围绕着瑞升·莲花逸都、东方桂苑和钢管厂-五区等房龄超10年的老旧院落，而背后的莲桂南路则坐落着充满烟火气的底商美食。
莲桂南路附近的底商美食
从下图可清晰看到，最新小升初划片显示，锦发广场隶属于锦江3区，而附近有锦江区教科院附属小学、盐道街小学（东区）、娇子小学等，对口初中则囊括有四川师大附中、七中育才汇源中学、盐道街中学等。
锦江3区2023年划片，图据：锦江教育
仅4栋住宅
统一封窗+全系配置9米+阳台
该地块是锦江统建&华发股份于2021年9月，分别以成交价13000元/㎡、13600元/㎡竞得海椒市空压机厂两宗连襟地后组合而成。
这当中，南、北地块最高清水限价为23769元/㎡、24508元/㎡。时隔近1年后，项目股权发生变更，最终由中交地产&锦江统建合作开发。
锦发广场区位示意图
项目占地约37.6亩，切分为南、北两个地块打造，均含有一定商业占比。
在这宗连襟地块上，共规划为住宅、商业街区、商业办公等形态，包括4栋住宅+4栋商业——
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北地块占地约22.4亩、容积率2.98，包括2栋17-23F、2T3户住宅，以及配置有一定底商的2栋商业办公；
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南地块占地约15.1亩，容积率2.5，包括2栋17F、2T3户住宅，以及1栋商业办公和1处商业街区。
锦发广场建面约119㎡户型图（最终户型图以开发商为准）图据：好好选房
锦发广场建面约136㎡户型图（最终户型图以开发商为准）图据：好好选房
锦发广场建面约141㎡户型图（最终户型图以开发商为准）图据：好好选房
由于目前项目暂未开发售楼部，我们仅能从置业顾问给到的资料包窥见部分信息：项目仅有116㎡、119㎡、136㎡、141㎡四种平层户型，以及部分329㎡底跃，共222套。
从现场能清楚看到，4栋住宅呈现度很高，基本为现房形态，外立面保持主流的大面积玻璃，并进行统一封窗，观感偏向简洁与现代风，而商业楼正进行玻璃幕墙的施工。
锦发广场外立面实拍图
此外，项目平均2.74容积率和T3配比，虽相较市场主流2.0-2.5容积率做到T2产品来说，舒适度要打折扣，但对比相邻的攀成钢普遍超4.0容积率+大量T4产品，则具备一定优势。
同时，两宗地块受先天地幅限制，因此难以奢望有充裕的中庭景观。
倒挂7000元/㎡
如何完成选房优先级排序？
查阅贝壳APP显示，项目隔街的吉宝·凌云峰阁最新成交价在31000-34000元/㎡，相比项目最高清水限价24508元/㎡，有超7000元/㎡倒挂价差。
图据：贝壳APP
叠加项目现房销售的优势，即买即住的特质也能实现出租的快速变现。
对于手中资金预算有限，又钟情主城生活的年轻客群，不到300万门槛既能买入二环内现房住宅，没有道理不重点关注。
不过因位置原因，项目南侧靠近二环高架将导致：
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房源位置不同，舒适度不同；
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后期二手房价可能会产生价差。
那么该如何从中选到舒适度较高的房源？
首先，优先考虑北地块3、4号楼，因二环高架相隔最远，与东大街又有国嘉新视界遮挡，噪音干扰能降低到最小。
当中，3号楼为最佳，虽楼层达23F，相比其余3栋高出6F，但胜在主景观面朝西南几无遮挡，视野和采光较好。
其次是4号楼，但问题在于主景观面朝南有1栋商业遮挡。
锦发广场户型布局示意图
如果北地块没选到，再考虑南地块2、4号楼，但靠近高架桥较近会有噪音影响。
这其中，优选南地块2号楼，西北户视野广阔且能享受到中庭景观。
南地块4号楼可作为备选方案，因靠近高架桥且楼下有商业街区，易吵闹，但朝南视野比3号楼整体更舒朗。
整体来看，论安静舒适度的话，优先级顺序为“北地块3号楼＞北地块4号楼＞南地块2号楼＞南地块4号楼”。
最新动态显示，项目南、北地块之间的海椒巷路已通车，预计3月中旬会开放售楼部，希望感兴趣的你能有好运相伴。
