秦知道丨关于西安房价我们得出的三个结论
近十年西安商品住宅均价表（由于各机构统计结果各不相同，本表选取被广泛采用的统计数据结果。）
去年以来，关于“郑州炒房团”的消息一度引起西安人的热议，而西安市的房价长期排在二线城市末尾甚至是副省级城市最后一名的现状也是不争的事实。近期关于西安未来发展一系列的宏观利好政策，给人一种西安房价在底部积蓄了多年的能量即将爆发的既视感。
今年全国两会期间，李克强总理在参加陕西代表团审议时曾对陕西表示，国务院将全力支持陕西的发展，“让西安作为西北的龙头扬起来。”从房价的角度来看，陕西临省甘肃省会兰州市的住宅均价也已过万，这一点西安显然不符合“西北龙头”的定位。
西安房价到底会不会面临大幅度上升，《秦知道》通过梳理西安市近十年的商品住宅均价、土地供应量和商品房库存量，并将西安的房价同周边省会城市成都、郑州等对比，希望能够理清影响西安房价浮动的个中因素。
政策利好的拉动效应不会持久
经常被我们拿来对比的成都，在2016年经历了一波不小的楼市上涨。随着市场的回暖和“金九银十”的传统畅销月，成都楼市在去年8、9月房价和销量均迎来了上浮。
2016年9月，成都市的房地产市场迎来自2013年以来的最大上涨潮。统计数据显示，成都市高新区1-9月的房价累计涨幅达到23.19%，而武侯区的同期房价涨幅亦超过10%。武侯区9月房价虽然涨幅不大，但交易量同比上涨了4.42%。
成都市的这一波楼市上涨行情，普遍认为是政策利好所带动的。去年，成都成为继北京、天津、上海、广州、重庆之后，成为第6个国家中心城市，中国第四城的“大IP”效应正在逐渐发酵。
就算是仅看成都市热门地区高新区的住宅均价，2016年10月为17197元/㎡，2017年2月均价为17827元/㎡，热门地区也并没有出现大幅度的上涨情况。数据显示，从2月份开始成都房价持续下跌，到了阳春三月也并没有上涨的趋势，近两周的成交是连续下跌，环比下降幅度分别为45.72%和34.82%。
回想当时房地产开发商和业内人士预测成都市受政策利好，房价将迎来一波“暴涨”、“只涨不降”的谣言不攻自破。由此可见，仅由宏观利好政策带来的楼市回暖，并不能长期可持续。
库存是影响房价的重要因素
去年在全国楼市表现抢眼的还有一个城市，郑州。去年郑州楼市的表现，就像是高烧一样，一夜之间冲进了人们的视野，有楼盘售价直接每平方米上调5000元，甚至有楼盘搞起了竞价拍卖。
在市场经济环境下，影响房价的首要因素首先应当是供求关系。在郑州，除了首付比例降低、减免相关契税等房地产政策宽松的环境刺激一部分购房市场需求之外，郑州市商品房库存量已经到了恐慌的警戒线。
在地产领域，库存1至6个月能售完属于供不应求，超过12个月售完才会考虑库存积压因素。正常情况下，在一个城市中，库存规模维持在8—12个月的去化周期属于正常水平。不过这也正好说明郑州住宅市场销售状况良好，房价上扬不缺少动力
2015年底的时候，郑州市区商品住房去化周期8.3个月，比2014年底的9.7个月减少1.4个月，处于合理区间。
进入2016年，在国家去库存政策红利的影响下，郑州商品房存量逐步下降，6月底存量524.6万平方米，按2016年上半年月均成交量计算，郑州商品住宅去化周期不足4个月，库存略显紧张。
到了2016年7月底，郑州市商品住宅市场库存量为215.70万平方米，按照近3个月月均143.42万平方米的去化速度计算，库存去化完毕仅需1.5个月，已达恐慌警戒线。
郑州房价的上涨，还存在着外地投资者炒房因素。业内人士对媒体称，北京、深圳等城市的房产价格实在太高了，他们想炒也炒不动，因此，不少人就转战到郑州等二线城市了，炒房成为一项重要的理财投资方式。
根据郑州市房管局发布的2015年1~9月郑州市房地产市场运行情况报告显示，2015年前9个月，根据购买商品住宅人员户籍分类数据，其中本市购房人群占比26.45%，外地购房人群占比73.55%。“在外地购房人群中，本省其他地区（除郑州外）占比65.47%，外省市占比7.89%，其他占比0.19%”。
看待房价要讲“差异化”
从西安自身的情况来看，一系列的宏观利好政策即将落地不假，我们不否认这些利好政策可能会在短期内一定程度的带动楼市有小幅度的波动。但从长期来看，西安市的房地产市场并不存在大涨的可能，因为影响房价的最主要因素毕竟还是供应和需求之间的关系。
从统计数据看，2月房价环比变化中，西安新建商品住宅价格环比上涨1.1%，与重庆、广州和海口分列二至五位。西安房价涨幅这次之所以被凸显出来，其实并不是我们的房价涨的有多凶猛，而是之前一些热点城市涨幅过快，进入了强力调控阶段，失去了继续上涨的空间，所以显得西安房价涨幅靠前。从二手市场来看，西安2月份二手住宅价格环比涨0.4%，同比去年还下降了0.6%。
我们在谈西安房价时，必须要注意西安区块和区块之间的差异很大，不能一概而论。以宏观看具体并无意义，决定房价的核心是产业，有产业就有就业群体，有就业群体就有住房需要。所以今年西安有的地方房价纹丝不动，有的却暗流涌动。
以西安曲江南湖边汇聚的高端社区为例，周边逐渐成熟的配套让这里的房价一直处于西安的“上游”。记者了解到，在南湖周边的二手房单平价格维持在9000-15000之间，从近期的走势来看，房价虽有波动，但相对稳定，并没有大幅上涨的“征兆”。
利用宏观利好政策炒作房价是房产销售的惯常伎俩，就拿大家近期关注的西咸新区并入西安代管来说，是宏观利好，但同时也相当于给西安增加了882平方公里的市场范围，房屋新盘瞬间变多，西安市场的平均房价其实更容易稳定。（作者：澍田）