2022年北京房价：东西城9万，二环10万，三环里8万，五环4万
最近北京连续爆出“超低价”楼盘入市，冲击市场。
2021年11月，昌平南的“华润万橡华府”上市，一夜之间两栋楼全部“日光”，其最大的杀伤力就在于“价格”。
位于海淀后花园昌平南地区的“华润万橡华府”，市场售价仅有5.4万/平米，邻近地铁昌平线和地铁8号线的交汇站–朱辛庄站。
而周边的项目售价至少都在5.7万/平米起步，甚至部分新盘已经在6万+的单价，因此这样的房价自然就是非常具有“杀伤力”。
该项目住宅部分的楼面价就高达4.3万/平米，本次4.9万/平米开盘，可以说是“直接裸奔”，对市场冲击非常大。
第一种类型就是三年前已经出让的用地，到现在才开始出现的这种市场限竞房。
第二种类型，主要是已期转现的，这个限竞房到现在目前拿出来卖，结果价格也是超低的，叫做“转现限竞房”。
第三种就是以前已经跟企业进行团购，但是没有谈妥的，现在拿出来在市场当中卖的，这种叫企业限竞房。
第四种就是2021年新供应出来的，要么是新盘价格倒挂严重或者是地理位置非常优越的“新型共有产权房”。
【1】
东西城的“9万时代”
永定府单价8.9万
2022年“网红盘”
华润携碧桂园、招商以38.4亿元的价格2017年拿下，溢价率不到1%。
项目包括2个地块，住宅和商业独立分开，商办综合体约3万平方米，项目限高24米，预计均价在8.9万/平。
前段时间，10月15日已取得规划许可证。
【户型图如下，向右滑动】
90平三居
140平四居
购买理由：
东城价格倒挂神盘，距离14号线和8号线永定门外站仅150米，稀缺小户型60平一居，总价540万起，东城永外学区，想上车的中心城区刚需首选。
【2】
二环边的“10万时代”
丰台万泉寺地块，指导价11万
项目位于西南二环外，丽泽商务区东南800米，处于非常核心的位置。
北京建工+首开联合体以41.8亿元竞得，楼面价7万，指导价格11.2万，容积率2.5，限高80米，地块是中规中距的高层住宅。
购买理由：
与周边价格倒挂达2万多，周边1公里范围内昆仑域二手房13.5万，地理位置极佳，稀缺新房，靠近丽泽商务区核心，周边高薪产业众多，地区内改善上车首选。
【3】
三环里的“8万时代”
天恒学院里，单价8.5万
位于海淀区四道口学院南路与交大东路交汇处，北三环和北二环之间，位置绝佳。
项目2017年10月11日被天恒拿下，建筑面积不足2.5万平米，限价仅有8.5万/平米。
项目有4栋住宅楼，并且限高60米，大致在17层左右，预计有238套左右。
户型面积80-126平，单价8.5万，总价660万起，预计将会在2022年中旬入市销售。
【户型图如下，向右滑动】
80平两居
89平两居
114平三居
126平三居
购买理由：
项目位于海淀北二至三环中间，均价仅有8.5万，与周边二手房相比严重倒挂，距离大钟寺地铁站1公里妥妥的地铁盘，周边医疗、教育、商业配套十分成熟。
【4】
三环里的“8万时代”
丰台周庄子地块，指导价格10万
地块位于西三环与西四环之间，地块体量大但较为分散。
懋源地产以43.34亿元的网上报价拿下该地块，溢价率1.02%，楼面价5.88万，指导价格10.6万，除了ZZZ-06地块是“共有产权住房”，其余住宅地块为纯商品房。
购买理由：
项目距离9号线和14号线约500-1000米，未来交通便利，价格倒挂，地块南侧的中海甲叁號院目前均价约10.9万/㎡，地块周边二手房价格在5万-8.4万/㎡之间。
【5】
海淀京昌路地块
指导价10.08万
项目位于北四至五环之间，15号线北沙滩站北侧600米，京藏高速西侧，中国农业大学东侧，位置非常号。
购买理由：
片区内稀缺新房，与周边二手房价格倒挂2-3万，地块北侧五环外的橡树湾二手房12.5万，东侧1公里的奥运村13.2万，项目价格优势明显，未来周边要引进一所名校。
【6】
华樾北京
均价7.8万
华樾北京位于朝阳望京，紧邻地铁14号线始发站善各庄站东南出口。
首开和金地联手拿下，项目分为南北两个地块，折合楼面价分别为楼面价40623元/平米和38302元/平米，限均价78148元/m2。
项目总建筑面积：88000平方米，规划容积率一期2.5，二期3.0，绿化率30%，属于品质较高的住宅项目。
户型主要是89平米的三居和143平米的四居，均为南北通透、户型方正、明厨明卫的户型。
【户型图如下，向右滑动】
89平三居
143平四居
购买理由：
【7】
金辰府
均价5.3万
项目占地面积6.7万平米，规划18栋楼， 1744户，主力户型为89㎡的三居、143㎡四居，精装交付。
基本信息：
单价：5-5.3万
户型面积：89-143平
得房率：75%
容积率：2.4
总高：15层
交房标准：精装修
【户型图如下，向右滑动】
89平三居
143平四居
购买理由：
现房在售，下证快可积分落户，限竞房均价5.5，价格倒挂，靠近未来科学城，房价未来有产业人口支撑。
【8】
昌平北七家平坊地块
指导价格5.4万
地块位于立汤路西侧，定泗路南侧，王府花园隔壁，附近都是成熟小区，居住氛围浓厚。
昌平区北七家镇平坊村04等地块最终被金隅+建工+首开以36.6亿竞得，指导价格5.4万/㎡，容积率2.2.，限高45米，未来基本是15层小高层社区。
购买理由：
价格不高，适合北部刚需、投资选择，靠近未来科学城，有产业支撑，未来有17号线支线。
【9】
龙湖天璟
均价5.75万
是昌平最后一个限竞房项目，位于北五环外，在朱辛庄地铁站的西南侧，北清路北侧。
龙湖朱辛庄限竞房地块，于2020年12月2日被中公拿下，2021年9月26日，中公教育发布公告，将51%股权给“龙湖开发商”。
建设用地面积37445.056㎡，规划建筑面积142000㎡，楼面价：21161.97元/㎡，项目限均价5.75万/㎡，最高售价不超过6.33万/㎡，容积率2.8。
【户型图如下，向右滑动】户型过程稿—仅供参考
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购买理由：
昌平最后的新限竞房，均价5.75万，价格倒挂，投资首选，距朱辛庄地铁站400米，靠近海淀中关村，有产业未来有潜力。
【10】
紫金书院
即将入市的火爆楼盘
紫金书院项目位于昌平北五环回龙观霍营，距8号线回龙观东大街站约1.3公里，被称为回龙观三大神盘之一。
紫金书院定位高端，低层洋房板楼设计，居住舒适度是非常高的，整个建筑为红砖校园风格，另外项目自身配建商业，30%的绿化率，容积率1.8。
户型主打105平三居和135平四居（户型图还没有推出，之后项目有进展会在群内即使公布，感兴趣可加入交流群），均为精装修交付，约1100户，整体为6-10层的纯洋房社区。
购买理由：
昌平回龙观高端改善项目，品质极高，周边双地铁环绕，未来出门即地铁，紧邻人大附中昌平学校，15年一贯制教育体系，有优质的教育资源。
【11】
海淀西北旺永丰地块
均价8.3万
项目位于海淀永丰产业园板块，海淀大悦城东侧，故宫北院东南侧，此次出让分成2块住宅用地，并配建2560平方米的幼儿园。
无公租房配建，没有套内7090限制，容积率1.5，限高30米，预计为洋房社区。
购买理由：
【12】
石景山首钢地块
指导价格7.48万
地块被中海以11.6亿竞得，须配建4000平保障房，未来住宅销售指导价为7.48万/㎡，楼面价3.7万，
石景山首钢园区1612-829地块，该地块被中海以11.6亿竞得，须配建4000平保障房，未来住宅销售指导价为7.48万/㎡，限高60米。
购买理由：
是置业首钢的最后机会，受冬奥会影响，周边配套陆续完善升级，周边更加适合居住，交通便利快速直达金融街国贸，城六区内改善可选，目前这个片区的价格已经接近8万，可以关注。
【13】
中骏金辉·未来云城
价格4.9万
项目位于大兴黄村板块，紧邻地铁4号线黄村火车站800米，义和庄站900米，东邻北京大兴高铁站，一站接驳大兴国际机场、雄安新区。
基本信息：
总占地:约10.6万㎡
建筑面积:约26万㎡
价格：4.9万/㎡
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购买理由：
价格超级划算，首期开盘降价一万，一公里范围内高品质完善配套，距离4号线义和庄站900米，南城稀缺地铁盘。
我们判断以上这13个项目，将是2022年北京最有价格优势，而且是最具杀伤力的超低价格盘。
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