到底要花多少钱？四合院造价大揭秘
事先申明，本文不是学术论文，仅根据经验描述尽可能接近实际的情况。
新民居自从今年以来进入施工领域之后，几乎每一个项目都会遇到造价问题，主要是预估造价过低，造成业主和我们共同的困扰。于是我询问了之前几个项目的施工方，同时对多个新项目进行了科学的预算，还专程飞赴厦门和施工队进行当面的交流，所有这些努力都得到了几乎是一致的答案，今天在这里分享给大家。
800元/平方的造价已经成为过去
800元这个数字印在我脑海里面已经超过25年，说的是框架结构的民居土建部分包括门窗、屋面、外墙，（不含设计费和室内装修）单方造价一般会在600-800元左右。这个情况持续了很多年，从我入行开始就一直知道这个数字。然而随着经济增长，人工费用突飞猛进，材料越用越高级，设计含量大大增加，税费越来越正规，我们已经永远回不到800元这个价格上去了。
目测造价800左右的民居：
当然了，现在有些民居仍然能用800元就建造起来，前提条件是——首先必须是砖混结构，第二设计含量一定要低，房屋方正、简陋，几乎无设计、无装饰。第三，钢筋含量低于国标，当地震来袭的时候这些房子会最先垮塌。其实就是现在农村最低档的农民房，它们甚至连外墙都不抹灰，劣质红砖直接裸露在外。
施工方的利润主要来自于压榨工人、偷工减料、以及尽可能缩短施工周期。有些业主为了省钱会辞职在家参与施工，自己买材料，自己搬砖头，使用低档门窗、不环保的油漆和各种二手建筑材料。目测这样的民居占据了现存民居的一半以上，一般会在20年之内被拆掉重建。
1600元/平米成为主流
在这个价位上，施工方、设计方都有说得过去的利润，用不着过分地压榨工人，建筑材料也是中档水平，设备、装修等等都基本跟上了时代的发展，但是设计含量仍然很低，设计师没有足够的预算去支撑大量的现场服务，一切都是“行活”。说的是行话，拿的是行价，做出来的自然就是行活。什么是行活？行活就是大路货。
下图就是一个例子：
如果你仅仅是需要一个房子，对它并没有超出居住功能以外的要求，那么这个价格已经能够满足你的需要了。所以这个价格在目前民居建造市场上逐渐成为了主流，在新建的民居中，大部分业主选择了这个价位的服务。但是，如果你有一点审美需求，想要用这个价格建成一个心仪的房子，又舒适、又美观，还有一点点的与众不同，那么很遗憾的告诉你，你不能实现这个愿望。
3200元/平米，开始拥有较高的设计含量
对民居来说，在3200元这个价格上，设计师可以有体面的生活，自然也就会愿意付出每天8小时、每周5天的时间，为一个还算优质的项目去尽心尽力地工作，发挥多年以来的所学所想，把一栋简单的民居做成一个自己的作品，争取在未来100年之内不会因为质量太差或者太丑而被后人拆除。顺便说一句，四合院和其他类型的民居在造价上没有区别，只要结构形式采用混凝土框架，就都差不多。
我个人认为，这个价格应该是目前高端业主的主要选择，所谓高端，就是不仅想要住得舒服、安全，同时还要追求审美。
总造价一定会让你大跌眼镜
前面说的3200元仅仅是土建部分，包括基础、主体框架、外墙、门窗、屋面，但是不包括室内装修、家具家电、园林景观。我个人认为室内装修应该在2600元左右，家具家电、园林景观应该在2000元左右。所以总造价会达到7800，加上设计费400多，设计师的现场服务费700，一栋先进、美观、舒适的民居，总造价会达到9000元/平米的单方造价！
这是一个残酷的数字，一定会把绝大部分有需求的业主排除在外，但又有什么办法呢，从全局来看，中国已经开始大踏步地摆脱低端制造业，摆脱污染，同时在航天科技、新材料、高铁、全球管理等等高精尖的领域全面发力，经济总量、科研成果、军事力量等各个方面都会在未来二三十年之内冠绝全球，那么具体到民居的建造这个小小领域里面，怎么可能继续维持20年前的水平呢？我20年前一个月收入500元，现在可能上涨了100倍，工人的工资虽然没有上涨那么多，但也早就今非昔比了。
时代在飞速进步，只是大多数人不愿看见而已
9000元这个价格，如果是一个标准的四合院，900平米左右，那么总造价会达到800万。新民居公司在萍乡、廊坊、怀化等地的项目都实际达到了这个数字，我徒弟刘鹰在安阳的项目也是一样，所以这是千真万确的，如果你非要怀疑，那你可以委托专业的预算工程师做一下科学的预算，把利润、税金、损耗都算进去，我们在龙岩的项目就做过了准确的预算，也是这个数。。。。。亲们啊，我自己也没想到会是这样，我们都被低消费时代蒙蔽了太久太久。
宝家公司的住宅产品中，中档的达到了6000元/平米，包含土建和简装，高档的也要上万，要知道宝家可是每年销售额数亿元的主流企业，如果没经过仔细的核算，这个价格还真的不敢随便报。下图为宝家公司的产品：
今天给大家汇报了一个惊天噩耗，但是我心里舒服了很多，因为我天生就是一个喜欢捅破各种窗户纸的坏人，喜欢一切都是透明的、清晰的，特别痛恨的是——施工队拿着一千来块的报价单，最后告诉你这个也不含，那个也不含，那简直就是明目张胆的欺骗好吧！
市场，需要真实的信息传递，然而不知道为什么，在中国的商业文化中每个角色都喜欢回避真实的价格，很少有人能够站出来告诉大家，这件事情真的需要多少钱，写这篇文字我们公司内部也有人反对，担心把客户吓跑了，我还是执意要写，不写心里不舒服，客户该跑就跑吧，反正他躲开了明枪，也躲不开暗箭。
最后提一个解决方案：唯有工业化住宅能够解决造价不透明，现场周期长、质量不稳定的传统弊病。这个说来就话长了，有空再吹。
鲁仲鹏
2019年5月9日14:42:55
深圳
