在提前还清贷款的假设下，你会选择20年的按揭还是30年的按揭呢？
对于大多数购买房产的人来说，这个问题肯定曾经困扰过你。房贷究竟选择20年还是30年更为合适呢？毕竟，我们都希望在退休后不再有任何负债，包括房贷。
那么，在提前还清贷款的前提下，20年的按揭和30年的按揭究竟有何区别呢？今天，我们就来深入探讨一下这两者之间的差异。
首先，短期内最明显的区别就是每月的还款额不同，20年的商业贷款月供额度高于30年的。从长期来看，最明显的区别在于30年偿还的利息总额将高于20年的。
我们可以使用房贷计算器来分析这两种方式的区别。以贷款金额50万，利率4.9%为例：
20年等额本息
30年等额本息
从上述数据可以看出，20年的月供每月比30年的多618.59元，但利息却少了17万。那么，考虑到提前还清，我们应该选择哪种方式呢？我们可以以5年，10年，15年为节点进行比较。
在第5年，即60期时，20年商业贷款的情况：
剩余本金为416528.06元，5年还款金额为3272.22*60=196333.2元，结清总金额为416528.06+196333.2=612861.26元。
在第5年，即60期时，30年商业贷款的情况：
剩余本金为458488.55元，5年还款金额为2653.63*60=159217.8元，结清总金额为458488.55+159217.8=617706.35元。
在第60期节点提前还款，30年商业贷款与20年相比，仅需多支付4845元，然而月供却更低，因此选择30年贷款更为合算。
在第10年，即120期时，20年商业贷款的情况如下：
– 120期时，剩余本金为309935.68元；
– 10年还款总额为3272.22*120=392666.4元；
– 因此，结清贷款总共花费了309935.68+392666.4=702602.08元。
在第10年，即120期时，30年商业贷款的情况如下：
– 120期时，剩余本金为405479.11元；
– 10年还款总额为2653.63*120=318435.6元；
– 因此，结清贷款总共花费了405479.11+318435.6=723914.71元。
若提前结清，从第120期节点来看，30年商业贷款比20年多21312元。
在15年，即180期时，20年商业贷款的情况如下：
– 180期时，剩余本金为173818.94元；
– 15年还款总额为3272.22*180=588999.6元；
– 因此，结清贷款总共花费了588999.6+173818.94=762818.54元。
在15年，即180期时，30年商业贷款的情况如下：
– 180期时，剩余本金为337786.83元；
– 15年还款总额为2653.63*180=477653.4元；
– 因此，结清贷款总共花费了477653.4+337786.83=815440.23元。
若提前结清，从第180期节点看，30年商业贷款比20年多52621元。
通过以上三个时间节点的比较，我们发现差额在第15年时结清时较大。如果将多出的52621元平均分摊到180个月，每月仅需支付292元。然而，从实际还款情况来看，20年按揭每月比30年多618元。
银行抵押贷款的计算方法看似有些狡猾，初期还款的大部分都是利息，本金所占比例较小，因此你可能觉得已经还款多年，但实际上本金偿还的并不多。在考虑到通货膨胀和货币贬值等因素后，选择30年的贷款期限是明智之举。
那么，你做出了正确的选择吗？
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