解读来了！房贷利率站岗6.125%、5.88%的可降低至4.2%！
千呼万唤始出来，家人们，央妈发话了，9月25日起开始办理，存量房贷利率，降了！
就在8月30日，我们同事就跟大家预告过，存量房贷利率会在近期下调，稿件链接：下调0.5-1%？！成都新政后，5.88%高位利率也要降了！
这不，预告刚发出，8月31日晚间，央妈就连发两份文件，官宣降存量房贷利率、降购房首付
文件的字数不多，每个字大家都认识，但是连在一起，就有读者表示：看不懂了。
按照此前的优良惯例，公子羽同样是在第一时间拿到了文件原文，并开始多方面资料结合来做解读。
废话不多说，下面直接上干货！
首先我们来看看大家最为关心的“存量房贷利率”下调一事，原文我放在下方，大家点击小程序卡片就能查看。
关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知
符合条件的存量首套住房贷款包括三种情况：
2023年8月31日前金融机构已发放的房贷；
2023年8月31日前已签订合同但未发放的房贷；
值得注意的是，只有符合首套房贷的，才能申请降低。
个人可以在9月25日后，向贷款银行提出申请用新发放的房贷，置换掉原有的房贷。
或者是直接与银行协商，直接调整房贷利率。
要知道，即便是现在成都大部分新发放的房贷利率都是LPR-20 BP，但仍有不少人，因为各种资料、征信问题，导致房贷利率是高于这个水平的。
所以最终能否协商成功，还是需要根据各位贷款人的实际情况而定。
另外据网友传闻，有的银行也会在调整方案实施后，自动为各位购房者下调存量房贷利率。
目前实施已知的“LPR+基点”模式的房贷利率，是自2019年8月20日实施，在此之前，房贷利率均采用固定利率模式。
在LPR模式实施后，过去的固定利率房贷，也由贷款人自行决定调整为了LPR模式，基点水平，则是按照原贷款利率与变更合同时最新的贷款利率之间的差值决定，如下图所示：
目前有两种理解：
（1）直接下调至贷款当年的市场最低利率。
比如2015年10月24日市场最低的房贷利率为4.9%，如果你在那时候办的房贷利率高于这个利率，则统一下调至4.9%。
如果按照这样的下调方式，早期买房的购房者是不利的，因为2016年之前的房贷利率并不低，最近20年的最高房贷利率达7.83%（2007年9月15日）。
这样的调整，明显是有悖于大方向的。
所以综合来看，第二点更有可能。
（2）统一下调至LPR+最低基点。
基点为贷款时的最低要求，注意，这里下调存量房贷利率，是下调你的基点，也就是大家常说的“加点”。
此前，成都个人住房的房贷利率下限是“不得低于LPR水平”，也就是LPR+0 BP，基点为0 BP。
此外，有多地与全国首套房贷利率政策下限不一致。
下表为初步统计的情况（不含按首套房贷利率政策动态调整机制下调或取消下限的情况），具体以人民银行各分支行公布的数据为准。
图源：中国金融新闻网
比如说，如果你的贷款利率是在2022年2月1日办理的，当时的LPR为4.6%，而你因为征信、收入等问题，最终办下来的房贷利率是5.0%（LPR+40 BP，本年度的政策下限是0 BP，调整后也应该为0 BP）。
你高于4.6%的这部分，则是加点的部分，是超过政策下限了40 BP。
那么，在办理了存量房贷利率下调业务后，会把高出的这40 BP给减掉，你的房贷利率就会降至现在的最新LPR，即4.2%，（4.2%+0 BP）。
去年5月份起，成都的房贷利率下限，则调整为了-20 BP。
具体每年、每个节点的最低房贷利率图，我也为大家做了统计，受制于篇幅，我就放在了公众号后台，关注公众号后回复【利率】即可查看。
至于最终能下调到多少，还请各位等待银行的实际操作。
不行！
央妈文件中明确表示：
在去年房贷转经营贷最火的时候，我就顶着被“利益相关人士”谩骂的压力，写过稿子劝诫各位读者，“不要轻易尝试放纵的滋味”，因为这其中风险不小。
具体有哪些风险，各位可以点击下方链接查看稿件：
房贷利率降到3.7%！利息立省几十万？但…
这部分文件，大家可以点击下方小程序卡片查看原文，我就不在文章里给大家复制粘贴了。
关于调整优化差别化住房信贷政策
根据央妈文件，全国范围内：
首套房首付比例，调整为最低20%；二套房首付比例，调整为最低30%。
首付比例下调，其实对咱们读者中的大部分人，影响是比较小的。
比较关注这一政策的读者，大部分是改善置业的人群，毕竟涉及到二套房首付比例最低30%。
相比起现在二套房，主城区、天新和近郊最低40%首付，高新南区最低50%首付而言，无疑是降低了许多资金成本。
点击查看成都各区首付比例详情
另一部分比较关注降首付政策的人群，就是刚参加工作，自己收入比较可观，但家里没有积蓄可以支撑购房的这部分人，他们不缺支付月供的实力，缺的恰好就是这一点首付。
这里让我先叠个甲，我知道会有读者想说：“缺这点钱为啥不找亲戚、朋友借点？”扪心自问，这个年头，借钱有那么容易吗？
言归正传。
在央妈文件中，我还注意到一条：
这段话相信不难理解：
也就是购买二套房时，房贷利率最低为LPR+20 BP。
按照此前的政策，贷款买第二套房时，房贷利率为LPR+60 BP（4.8%），直接少了40 BP的加点，降低为4.4%，对改善置业的购房者而言，也是重大利好了。
不过，央妈文件中也说了：
所以，成都高新南区二套房比例，能否下调至30%，还是要看成都市自己要不要下调，算是把自主权充分给到地方了。
好了，以上就是本次央妈文件的全部解读和重点。
总的来说，降低首套房存量房贷利率的政策，利好刚需；降低首付门槛和二套房利率的政策，则是利好改善群体。
这一波，刚需和改善，可谓是做到了“雨露均沾”。
