100万房贷25年省2.6万！5年期LPR再降15基点，专家：未来还有调降空间
资料图 王晓然/摄
“年内累计调降了35个基点，自2022年11月开始，我每月能少还400余元房贷。”8月22日，最新一期LPR（贷款市场报价利率）出炉后，北京地区房贷用户刘雨（化名）欣喜地告诉北京商报记者。
在8月15日央行调降MLF（中期借贷便利）利率后，8月LPR走势备受市场关注。8月22日，新一期LPR报价如期出炉，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，较上一期报价双双出现下调。
其中，关联用户房贷的5年期以上LPR年内第三次调降。北京商报记者测算发现，在等额本息计算方式下，以北京地区商贷100万元额度、还款期限25年期为例，本次LPR调降15个基点后，首套每月月供可少还87.06元，25年整体减少利息支出约2.61万元。
两大品种LPR双双下调
时隔3个月，LPR再度传来调降消息。
根据央行公布的最新数据，8月22日，1年期LPR为3.65%，前值为3.7%；5年期以上LPR为4.3%，前值为4.45%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
北京商报记者根据央行披露的数据梳理发现，这是央行自2022年1月以来，第二次同步调降两大品种LPR；1年期LPR实现年内第二次调降，累计下调了15个基点；5年期以上LPR年内第三次下调，累计下调了35个基点。
从年内两大品种LPR调降路径来看，在本次调降前，2022年1月，1年期LPR下调10个基点，5年期以上LPR下调5个基点；2022年5月，5年期以上LPR下调15个基点，为LPR计息方式捆绑房贷利率以来单月最大降息幅度，同期1年期LPR持平。
对于本月央行调降LPR的操作，不少业内人士均表示已有预期。在8月15日，央行将MLF和7天逆回购利率各下调10个基点，基于MLF对LPR的锚定作用，本月LPR大概率同步下调。
“但不得不说，5年期以上LPR调降15个基点，幅度之大还是略超出预期。”中原地产首席分析师张大伟指出。张大伟认为，在中长期贷款需求更需提振的局面下，压降长端LPR利率将有效降低居民和企业的融资成本，改善其加杠杆的意愿。
在8月12日央行公布的金融统计数据显示，7月人民币贷款、社融增量与上年同期相比，均存在较大差距。其中，在居民端的贷款中，无论是与购房相关的中长期贷款，还是与消费相关的短期贷款都相对偏弱，住户中长期贷款增量更是同比减少2488亿元。
中信证券首席经济学家明明表示，在本次LPR调降中，5年期以上LPR调降幅度高于1年期LPR，一方面表明央行希望通过降低长期利率刺激长期的信贷需求，另一方面表明当前短期利率已处于较低水平，避免出现“脱实向虚”，因此1年期LPR仅下调5个基点。
中国民生银行首席经济学家温彬进一步解释道，1年期LPR报价小幅下调，是综合考虑了促需求和防套利。此前3.7%的水平已偏低，若再考虑信贷供需矛盾加大、银行“应投尽投”下对优质企业的贷款利率点差压降，流动资金贷款利率水平或更低，甚至与部分定期存款定价形成倒挂。若继续引导1年期LPR大幅下调，容易加剧企业的套利行为，偏离政策初衷。
温彬表示，当前地产销售再度转弱、居民加杠杆意愿持续低迷和稳增长压力依然较大的情况下，5年期以上LPR报价再度大幅下调，有助于缩窄与往年房贷执行利率的差距，提振宽信用进程。
有用户房贷年内累计下调400余元
以北京地区为例，目前，北京地区银行执行的是首套房商贷利率在5年期LPR基础上，上行55个基点，二套房商贷则是上行105个基点。本次调整后，北京首套个人住房商贷的利率为4.3%加55个基点，即4.85%；二套住房商贷利率为4.3%加105个基点，即5.35%。
据北京商报记者测算，在等额本息计算方式下，若北京地区用户当前商贷100万元，还款期限25年，本次LPR调降15个基点后，首套每月月供可少还87.06元，25年整体减少利息支出约2.61万元。二套月供每月可少还89.25元，25年整体减少利息支出约2.68万元。
而这也是LPR捆绑房贷利率后，北京首套房贷利率首次跌至5%以下水平。8月新购房用户可直接享受这一利率水平，存量用户则需要根据合同约定的利率调整日期，随前一个月LPR报价调整房贷利率。
“如果在2022年11月前，5年期LPR继续保持这一水平，那么年内的累计调降后，我每月的房贷支出将减少408元。”刘雨向北京商报记者介绍道。
早间最新LPR报价出炉后，刘雨便开始计算自家房贷的变化。刘雨表示，根据购房合同，每年的11月20日是利率调整日期，自2021年11月以来，自家的房贷利率一直是参考的是5年期LPR 4.6%，贷款利率合计5.2%。年内5年期LPR 3次调降后，房贷利率下降至了4.85%。
经刘雨初步估算，当前自家待还房贷约200万元，还款期限是25年，按照现有还款方式计算，2022年11月按照最新利率调整后，房贷支出将减少408元。“还是很值得期待的，存量用户也可以享受调降后的利率。”刘雨称。
易居研究院智库中心研究总监严跃进同样提到，在过去几年间购房的群体，因为房贷利率太高而提前还贷，一度成为热点话题。但实际上此类购房者也可以享受利息下降的优惠，没有必要提前还贷。
在5年期LPR再次调降15个基点对于房地产的影响上，张大伟表示，7月以来，全国百余城市发布稳楼市政策，但购房者整体仍然信心低迷，降息的目标依然是稳定经济。
房贷利率仍有调降空间
2022年以来，稳住经济大盘和房地产市场等一直是监管方的重点工作。
在8月18日召开的国常会上，国务院总理李克强提到，部署推动降低企业融资成本和个人消费信贷成本的措施，加大金融支持实体经济力度；完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升。
在温彬来看，新一期LPR报价利率的下调，将对降低实体经济融资成本、提振市场主体信心、促进信贷有效需求回升发挥积极作用。1年期LPR下调有助于降低实体经济融资成本，刺激信贷需求，激活微观主体活力，支持实体经济。5年期以上LPR下降幅度较大，有助于扭转市场预期、促进楼市回暖，并有利于消费回升。
“综合参考过往经验，预计8月、9月人民币贷款增速将有所恢复。”明明补充道。
另在房地产市场后续走势上，张大伟指出，目前稳楼市政策力度应该继续升级，当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题，更多是对经济的预期问题。因此需要出台更多更积极的稳楼市政策，只有真正降低了购房者的成本，市场才有望稳定。
温彬表示，综合监管声音和实际市场需求情况来看，房贷利率需要进一步降低向历史低点靠拢。参照历史最低水平，2008年底首套房贷款利率达到4.158%，个人住房贷款加权平均利率4.34%，当前两项指标分别为4.25%、4.62%，因此仍有10个基点、28个基点的调降空间。
温彬强调，在当前房地产市场仍然低迷的环境下，通过LPR下调来带动房贷利率调降，成为扭转市场预期、促进楼市回暖的重要一环。随着年内LPR累计下调的效应逐步体现在居民的月供当中，利息节约、可支配收入增加下，有望提振居民的消费预期，从而为扩大内需、提振经济带来一系列“正反馈”。
记者丨廖蒙
编辑丨张雅婧
图片丨央行网站截图、视觉中国、壹图网、北京商报