房地产企业开发成本测算分析
1、土地费用 土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
3、建筑安装工程费 建筑安装工程费是指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
5、管理费用。管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
6、贷款利息。房地产开发因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
8、其他费用。其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费用等，在成本构成中一般不会超过10%。
今天咱们先从成本条线开始说起…..各个地方相关数据标准会有差异，大家参照即可。
明确各科目的标准成本和计费基数
一、土地获得价款
1.1 有票地价款（招拍挂）：按照取地文件执行
1.2 有票土地相关税费（契税、印花税等）：契税3%-4%，整体税费可按照4.05%计算；
1.3 无票土地款或溢价等：注意填写位置，否则影响税费计算；
1.4拍卖服务费，一般来讲0.1%。
1.5指标费,各地收费标准不一，以成都为例，主城区30万/亩
二、开发前期准备费（合计200-250元/㎡）
2.1 勘察丈量费：含项目勘察测绘、工程放线费等用于项目初始勘测丈量的费用；单方标准：3元/平米，山地项目为6元/平米计费基数：报规面积（地上+地下)
2.2规划设计费：含项目项目总体规划设计费、规划概念设计费、方案设计费、施工图设计费、市政配套设计（景观、小市政）、审图及专业设计顾问等费用（不含样板间设计费）单方标准：高层/低层20-60元/平米（地区不同差异很大），山地项目100元/平米；计费基数：报规面积（地上+地下)
2.3报批报建费：包含常规报建费如城市建设配套费、根据实际情况再缴纳费用、可返回费用及特殊收费等，各区域成本差异较大；单方标准：地区差异较大，北京东部约200元/平方米，北京北部可达350元/平米；计费基数：报规面积（地上+地下)
2.4三通一平费：包含临水、临电、临路和场地平整费单方标准：10元/平方米，山地项目增加150-300 元土石方平整及挡墙砌筑等费用；计费基数：报规面积（地上+地下)
2.5临时设施费：临时场地和办公费单方标准：10元/平米计费基数：报规面积（地上+地下)
三、主体建筑及安装工程费（合计2400-3000元/㎡）
一般按照业态进行归集，而单类业态构成由多个指标叠加而成，在计算方式上，地上成本+地下成本+级配成本=合计成本；
3.1 高层（12F-28F）
（1）单体地下成本（不包含车库面积，投影地下室）单方标准：3700元/平米（参考北京某项目，具体视项目情况而定）计费基数：单体地下面积
（2）单体地上成本单方标准：1800元/平米（参考北京某项目，具体视项目情况而定）计费基数：单体地上面积为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：约1900元/平米计费基数：采用报规面积（地上+地下）
（3） 级配成本：根据产品线档次，不同级别因用材不同，成本差异较大，主要差异体现在外窗和外立面；单方标准：300元/平米、400元/平米不等
计费基数：报规面积（地上+地下)
3.2 小高层（7F-11F）
（1）单体地下成本（不包含车库面积，一般不超过地上面积的10%） 单方标准：3500元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地下面积
（2）单体地上成本 单方标准：1800元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地上面积为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：约1900元/平米计费基数：采用报规面积（地上+地下）
（3） 级配成本：小高层级配产品与高层接近，略高于高层；单方标准：300元/平米、500元/平米不等计费基数：报规面积（地上+地下)
3.3 洋房（5F-6F）
（1）单体地下成本（投影地下室）单方标准：2600元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地下面积
（2）单体地上成本单方标准：1800元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地上面积为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：约1800元/平米计费基数：采用报规面积（地上+地下）
（3） 级配成本：洋房产品因产品档次略高，级配成本高于高层 单方标准：500元/平米、600元/平米不等计费基数：报规面积（地上+地下)
3.4叠拼/联排（6F以下，多为4F）
（1）单体地下成本（一般不超过地上面积的30%） 单方标准：2500元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地下面积
（2）单体地上成本 单方标准：1700元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地上面积为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：1900元/平米计费基数：采用报规面积（地上+地下）
（3） 级配成本：叠拼产品因产品档次略高，级配成本高于高层 单方标准：根据建筑风格550元/平米、600元/平米、700元/平米计费基数：报规面积（地上+地下)
3.5双拼、独栋产品
（1）单体地下成本（一般不超过地上面积的40%）单标准：3000元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地下面积
（2）单体地上成本 单方标准：1900元/平米（参考北京某项目）计费基数：单体地上面积为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：2200元/平米计费基数：采用报规面积（地上+地下）
（3） 级配成本：独栋产品因产品档次最高，级配成本也是最高的
单方标准：普通风格1200元/平米，法式风格成本最高1600元/平米；
计费基数：报规面积（地上+地下)
PS：影响建安成本的因素很多，比如岩土状况，装配率比例，绿建要求等。具体情况要视土地本身规划条件而定。
3.7 特殊科目有些费用可能有一些特殊配置，需要单独进行计算，标准参考如下：
（1） 精装修单方标准：按档次差异较大，600元、1000元 、1600元、3000元不计费基数：（地上面积+附赠面积）*0.85
（2） 太阳能屋顶集热式费用标准：4500-6000/户( 分业态计算户数）阳台分户式费用标准：3000-4000/户
（3）充电桩：一体式一机一枪，4万/套；
（4） 装配式增加费：300元/平米；
四、社区管网工程费（合计220–450元/㎡）
包含给排水系统，采暖系统，燃气系统，供电系统及高低压设备，智能化系统等工程建设费用，区域差异较大，分为220–450不等，北京东部综合成本240元/平米；
（1）给排水系：普通区域一般40元/㎡，某些新区100元/㎡；
（2）采暖系统：普通区域不收取费用，某些开发新区100-150元/㎡；
（3）燃气系统：一般区域按照30-40元/㎡；
（4）供电系统及高低压设备：电力系统属于额度最高的科目，120-140元/㎡；
（5）智能化系统：高层产品10元/㎡，低层产品20元/㎡；以上5项计费基数：报规面积（地上+地下)
五、景观费用（折合120-300元/㎡）
首先需要对景观用地的概念做一个界定，建筑用地范围红线范围内，除去20%-30%建筑基底占地面积和市政道路外部分统称景观用地，景观用地的硬景软景搭配考虑按照7：3开；单方标准：景观工程造价会根据风格的同而差异很大，分为250、350、500元/㎡不等；计费基数：红线用地面积–建筑投影面积-市政道路面积-（约为总占地70%）
六、配套设施费用（300-500元/㎡）
配套主要是以地库、商业、会所为主，尤其是车库部分，体量最大；
（1）车库：按照车库类型分为普通车库和人防车库，人防车库需要设置人防设备、人防门等，成本稍高；单方标准：普通车库 2800元/㎡ ，人防车库 3100 元/㎡；计费基数：地下车库面积（以某项目为例，地下/地上约30%）
（2）配套商业：主要是以毛坯交房的低层商业为准，根据风格的不同成本存在一定差异；单方标准：普通风格3000元/㎡左右，法式风格3500元/㎡计费基数：根据商业实际建筑面积为主，一般为地上面积；（若商业属于高层1F，注意总面积不要重复计算）
（3）会所：根据项目定位，会所高端项目中出现，一般来说会所多为精装修，所以成本标准比较高；单方标准：考虑3000元/㎡的装修成本，普通风格成本6700元/㎡，法式风格7000元/㎡计费基数：根据商业实际建筑面积计算
（4）配建小学、幼儿园：一般为低层产品，产品多为简装单方标准：教学楼2300-2500元/㎡ ，体育馆2700元/㎡计费基数：根据实际建筑面积计算，一般为地上
七、工程相关费：监理费、预结算编制费（30-50元/㎡）
属于开发间接费大类，某些区域参考标准如下：单方标准：监理费20元/㎡，预结算编制费15元/㎡，综合35元/㎡；计费基数：报规面积（地上+地下）
税费问题
（1）税目与税率
（2）特殊规定
（5）二手房销售问题题
2、城市维护建设税
税率分别为7%、5%、1%。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。
3、教育费附加
计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。
5、房产税
(1)以房产税原值(评估值)为计税依据，税率为1.2%。
计算公式为：房产税年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%
(2)以租金收入为计税依据的，税率为12%。
计算公式为: 房产税年应纳税额=年租金收入×12%
6、土地使用税
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
7、印花税
分为从价计税和从量计税两种。
应纳税额=计税金额*税率,应纳税额=凭证数量*单位税额。
（1）开发企业的会计帐簿、营业执照等贴印花税;
（2）土地使用权出让转让书立的凭证(合同)暂不征收印花税《关于印花税若干政策的通知》财税[2006]162号第三条规定，按产权转移书据征收印花税);
（3）在土地开发咨询、施工、采购、房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税;
（4）进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，通常在房地产交易活动同时收取;
8、企业所得税
计税依据：应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额
税率：
（1）企业所得税的税率为25%。
（2）非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得，适用税率为20%。
（3）符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。
（4）国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税
（5）外商投资企业和外资企业，过渡期。
计算公式：应纳税额=应纳税所得额×税率
9、耕地占用税
占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。
耕地占用税的税额规定如下：
(一)人均耕地不超过1亩的地区(以县级行政区域为单位，下同)，每平方米为10元至50元;
(二)人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元;
(三)人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元;
(四)人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。
10、个人所得税
个人所得税是以个人取得的各项应税所得对象征收的一种。支付所得的单位或者个人为个人所得税的扣缴义务人,按照税法规定代扣代缴个人所得税,是扣缴义务人的法定义务。
房地产企业除了企业通常的个人所得税业务以外，特殊的就是拆迁补偿、挡光或施工补偿、晚交房和晚办产权补偿等各项补偿的涉税情况。
11、契税
契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。
注意：买受方的单位和个人为契税的纳税人。
契税以按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据。
现行契税税率为3-5%，各地有减半征收的情况。
大连市目前土地转让税率为4%，在建工程转让税率为4%，普通住宅转让税率为1.5%，非普通住宅转让税率为4%。
应纳税额=房地产成交价格或评估价格*税率。
其他费用主要包括：行政管理费用（主要是团队工资及相关报销费用等），以及销售相关费用（主要是营销推广费用）。
前者一般在1.5-2.5%左右；后者一般在2.5%左右，不同的公司差距较大。