奉贤海湾突破限价？新盘上市均价4.4万/㎡
2019年的上海楼市呈现出两极分化的特点，一边是老盘上市，价格卡死几乎未涨，一边是新房上市，接连突破区域房价天花板。
就在近日，上海又一板块新房项目入市，一举突破了价格红线！
海湾新盘均价4万4一举突破房价天花板
近日，奉贤区海湾板块的泰禾海上院子取得258套房源的预售证，建筑面积为99㎡，125㎡，188㎡，210㎡，425㎡，均价为4.4万/㎡，最高单价46674元/㎡，开盘时间为2019年3月28号。泰禾海上院子项目交付标准为毛门坊精装、内部毛坯交付，交付时间为2020年底。
据了解，泰禾海上院子是泰禾在上海的第三座院子，除了延续、升级泰禾“院子系”的各项优势外，更是坐拥稀缺的海湾景致，项目取名“海上院子”也因缘于此。
泰禾海上院子位于奉贤海湾板块，周边新房有佳源梦想广场三期和棕榈滩高尔夫别墅。
佳源梦想广场三期目前暂无房源在售，项目前期产品为88-120㎡高层，销售均价为22000元/㎡。棕榈滩高尔夫别墅在售建面约332-418㎡独栋别墅，现房在售，毛坯交付，总价约1200万元/套-1600万元/套，均价为3.5万/㎡。
泰禾海上院子此次开盘均价高出周边在售楼盘超9000元/㎡，并且远远高于区域公寓销售均价，目前区域内公寓销售均价在2万/㎡左右！
泰禾海上院子的上市直接将海湾板块的价格拉至一个新的高度，甚至直接叫板奉贤南桥新城板块。南桥新城板块住宅销售价格在3万-3.6万/㎡，别墅销售价格在4.2万-6万/㎡。
限价松动？多项目突破房价天花板
海湾板块并不是上海自限价以来首次突破区域房价天花板的板块。
2018年12月28日，奉贤区奉城板块中海戈雅园开盘，推出建面约98平至120平的电梯洋房和建面约122平至127平的顶楼叠加，单价约23000元/㎡起，均价约27500元/㎡，成功突破当时奉贤奉城板块内项目最高价。
2018年12月28日，松江区松江新城板块“地王”项目合景天悦首次入市，共推出582套房源，其中，小高层公寓378套，户型面积为99㎡，花园洋房204套，户型面积为90-121㎡，单价46513元/平米起，价格创松江新城板块新高。
除了奉贤奉城、松江新城板块以外，还有许多板块价格红线一直在收到冲击。
2018年12月25日，新场“地王”中粮首创禧瑞祥云首次开盘，推出建面约90㎡和110㎡房源，毛坯和带装修房源均有，其中毛坯房源均价约4.4万/㎡，带装修房源均价约4.6万/㎡。其中部分房源单价近5万/㎡。
2018年，多个高价地项目相继开盘，销售价格都远超区域内在售新房价格，甚至有部分楼盘房源单价超板块内新房价格万元每平。
新盘接连破线老盘却依旧未涨
与新房一路高歌猛进的价格不同，近来上海许多老盘上市并未涨价。
2019年1月30日开盘的万科安亭新镇项目，推出520套房源，总价约230万/套起；花园洋房户型约85㎡、98㎡和115㎡，叠加别墅户型约115㎡和125㎡，联排别墅户型约145㎡,均价约3.2万元/㎡，同前期销许均价相比，基本持平。
目前正在认筹的松江泗泾板块金地玺悦项目预计2019年3月26日开盘，预计推出320套建筑面积约95-133㎡的3-4房精品人居，均价约40600元/㎡。据了解，截止到3月19日，已有437人认筹。
去化效果堪忧高价项目何去何从
但是前几年，尤其是2015—2016年间，上海土拍市场非常狂热，动辄出现“地王”，地价在不断被刷新，但是这些高价地项目自问世以来，去化结果并不理想。
2017年3月29日中海拍下松江小昆山3幅宅地，总成交价50.9亿，成交楼板价均超3万/平，该地块后被命名为中海九峯里，该项目于2018年8月6日开盘，推出506套房源，其中洋房建面约95㎡、125㎡，均价约40000元/㎡；院墅建面约135㎡、143㎡，均价约45000元/㎡。开盘迄今，网上房地产未显示有签约。
中海的另一项目遭遇同样境况，比如上文提到的创板块房价新高的中海戈雅园项目，2018年年底开盘，迄今网上房地产未显示签约。
2017年8月28日，宝山罗泾2幅纯住宅地块分别由招商蛇口、万科以总价59.74亿元拿下，平均楼板价2万元/㎡，后分别被命名为招商雍和府、万科启宸。
招商雍和府项目于2018年3月份首开，推出336套房源，销售均价为38900元/㎡，时隔一年，网上房地产仅显示签约48套。