韩国年轻人在首尔买房，到底要多少年？
韩国作为东亚重要的经济发达国家，在1988年奥运会后经济开始腾飞，创造出了世人瞩目的“汉江奇迹”。在此期间，房地产市场也经历了多次的市场变迁，逐步发展为成熟的房地产市场。韩国国内房地产市场规模不大，但开发商凭借全球化战略布局以及多元化业务拓展，在国内和海外形成了广泛的影响力，值得国内房地产企业学习和借鉴。
1 韩国房地产发展历程
韩国房地产行业发展先后经历过三次房地产市场波动时期，基本可以分为四个阶段：
▌第一阶段（起步期）：随着1960年代后韩国经济的快速发展，大城市人口急剧增长，为此出现了以中产阶级为主的第一个公寓楼园区-“麻浦公寓”，之后随着汉南大桥（第三汉江桥）的竣工，江南地区也进入正式开发阶段。1971年9月南首尔公寓开始进行出售，当时22-42坪（1坪=3.305平方米）一套公寓的出售价格为420-780万韩币（25767 -47853元人民币，1元人民币=163韩币），此后，公寓竣工保持着持续供给，70年代末为防止房价增长过快和投机现象，出台了一系列抑制政策。
▌第四阶段（第三次波动）：2008年金融危机爆发，房地产市场陷入了衰退，在蓬勃时期发展起来的首都圈房地产市场开始出现了停滞不前，以前过度投资房地产业的家庭，建筑公司和金融机构都经历了破产带来的痛苦。然而，在2009-2012年间，首都圈以外的房地产市场房价大幅上涨。2014年开始，韩国经济开始回温，房地产市场逐步增长。
三十年间，韩国随着1988年奥运会和1997年、2008年金融危机等几次重大事件的发生，韩国国民经济都受到了不小的冲击，在次期间韩国房地产市场也经历了几次波动期，特别是1997年亚洲金融危机席卷之后，1998年期间韩国平均房价下降了12.4%，出现了自1986年开始统计房价以来最大的跌幅，一直持续到2000年。
图：1986-2017年住房价格变动率和全国GDP增长率
数据来源：韩国统计厅，中国指数研究院整理
①韩国房地产市场规模
韩国住宅市场年成交规模在1.25亿平方米左右。2006-2010年，韩国新房与二手房住宅交易面积稳定在1.2亿平方米左右，2011-2017年稳定在1.3亿平方米左右，2011年达到1.4亿平方米之后出现小幅调整，2015年达到了峰值为1.64亿平方米，2016年开始又逐渐下降。
图：2006-2017年韩国住宅买卖交易面积和增长率(包括新房和二手房)
数据来源：韩国鉴定院，中国指数研究院整理
② 韩国各主要城市和地区房价分布
图：2018年11月韩国主要城市和地区平均房价
数据来源：KB房地产，中国指数研究院整理
韩国全国房价在1-5万元/㎡区间，以大“首都圈”和“釜山圈”领跑。房价最高为首尔市平均为49506元/㎡，最低为江原道10247元/㎡，济州岛为22222元/㎡，在六个广域市中作为韩国的第二大经济中心城市釜山市平均房价最高为17530元/㎡，最低为光州13580元/㎡。
韩国普通人买房需要5-10年。根据韩国统计厅公布的数据显示2017年韩国一般职场人的平均月薪为335万韩币（20552元人民币，1元人民币=163韩币），月平均工作时间为182小时，2人以上的家庭月平均所得为440万韩币（26994元人民币），以当前首尔市平均房价49506元/㎡来算，韩国的普通工薪阶层家庭，想要在首尔市买一套80平米公寓的话，一分不花，也需要12.23年。在京畿道的的话需要5.32年，仁川需要4.19年，釜山需要4.33年。
图：2018年11月首尔地区平均房价
数据来源：KB房地产，中国指数研究院整理
首尔是韩国房地产市场交易最为活跃的地方，也是韩国的政治经济文化中心，城市约有1050万（2017年）人口，面积约605.25平方公里。首尔市仅占韩国面积的0.6%，但其GDP却占全韩国GDP的21%，2017年首尔市GDP为4120亿美元。
3 韩国房地产代表开发企业经营状况
经过长时间的激烈竞争和优胜劣汰的阶段，韩国的房地产市场形成了以核心企业为主，以“建设公司”为母体的公司格局。韩国在经济快速发展时期是以建设技术国际输出为主要的利润核心，因此核心企业都是以建设公司为“母体公司”，企业一般都有30年以上的发展历史。
◆ 三星物产
三星物产旗下建设部门是韩国最大的综合房地产开发建设公司，成立于1977年，主要经营住宅开发、建筑、土木工程和设备业四大业务，2017年建设部门销售额为739.69亿元人民币，营业利润为30.95亿元人民币。
◆ POSCO建设
浦项工程建设在综合型钢厂建设过程中积累了卓越的专业技术，公司成立于1994年，是一家综合型建筑公司。浦项工程建设主要业务构成包括建筑工程和城市开发，钢铁厂，能源/化工厂，民用与环保工程，矿厂/工业厂房等领域。
目前浦项工程建设正通过巴西集光型太阳能发电钢厂与印尼钢铁联合企业等海外项目提高国际竞争力，并已成功建设了多项新型城市和综合设施开发项目（包括韩国松岛国际商务区与越南北部安庆新城）以及可再生能源（包括太阳能、风能潮汐能）项目，公司正不断积极开拓北美、中东和俄罗斯等新市场。
◆ 乐天建设
韩国房地产市场整体起步于20世纪80年代以后，通过几次波动期市场逐步成熟完善， 全国房价在1-5万/㎡之间，其中以经济中心“首都圈”和“釜山圈”领跑。其国内市场规模虽不大，开发商凭借全球化战略布局以及多元化业务拓展，在国内和海外市场形成了广泛的影响力。
附录：
表2018年韩国房地产综合开发企业土建能力TOP50
