按揭中的房子能做抵押贷吗？什么情况下适合做抵押经营贷？
坐标深圳。
一套房能否做抵押贷的前提条件是有房产证，也就是说未出房产证的房子是无法做抵押贷的。
除了有房产证这个前提条件外，只要房子还有空间可贷就都可以做抵押贷。
因为一般抵押贷额度并不是市场价来决定的，而是根据评估价或者指导价一定的比值来确定可贷额度。
以深圳为例，一般是评估价7成或者是指导价9成，取低原则。
比如一套房产评估总价500万，指导价450万，按照评7指9来算，按评估价能贷350万，指导价405万，这种情况下这套房子抵押贷就只能贷350万。当然评估价因为评估机构的不同有一定的浮动空间。但总体相差不大。
那么什么情况下适合做抵押贷呢？，一般有如下三种情况适合做抵押经营贷。
比如深圳前两年普遍房贷利率在5.0左右，欠银行贷款300万，20年等额本息还款，月还款将近2万，
转换成抵押贷300万，先息后本，随借随还，每个月还款8790，前期每个月减少月供1.1万，可以大幅缓解短期资金压力。
尤其是现在房产市场普遍不景气情况下，短期难转手又面临高额月供，一旦收入不稳定就会面临较大还款压力。
这种方式就能够很好的解决这个问题，如果后续房价回暖能够保值增值，可以通过卖掉房子来实现还本。
这种适合房贷利率较高的客户群体通过较低的抵押贷利率实现降低总利息和减轻月供压力目的。
比如，房子银行按揭贷款300万，贷款利率年化5.5，如果转换成抵押贷300万，年化3.7，存在1.8的利率差，300万一年可以省5.4万利息，10年能省54万。20年30年省的更多。
当然房贷相比抵押贷最大的优势是贷款周期长，而抵押贷普遍在3-5年，长点的可以做到10-20年甚至25年。但一般10-20年这么长周期的授信的的抵押贷中途都是需要还本过桥再续贷的。
另外一个风险点在于利率变化，比如今年跟银行做抵押贷利率年化3.7，授信10年，每3年一过桥续签，3年后跟银行续签时是要以当时银行抵押贷利率为准的，并不意味着授信10年就一直是3.7年化。未来利率可高可低，长期看趋势是向下走的。
需要说明的是，只要客户正常还款，征信负债和逾期没有大幅度增加，银行一般都是愿意续贷的，因为银行放贷也是为了盈利，正常合作的优质客户银行是非常愿意继续合作的。
最坏的情况是被银行抽贷或者不续，在这种情况下可以找其他银行继续做抵押贷。
只要不是太大的问题一般经过渠道包装后是可以继续做的。
比如房子还欠银行200万，但抵押贷能贷500万，这样就有了300万的现金可使用。
这个问题我在另一篇文章中有详细讲述过了，简单来说，名义上肯定是不允许的，但现实中，通过合理方式的规避，是基本不存在问题的。现实中绝大部分抵押贷都是以这种方式去进行的。
