拉萨一小区电梯故障，业主需分摊维修费500多元？最新回应→
近年来，随着高层住宅的日益增多，围绕小区电梯维修保养费用承担的“纠纷”也越来越多。近日，家住拉萨市东城一号小区的市民王女士拨打西藏商报新闻热线0891-6970000称，自2024年1月中旬起，东城一号小区6栋2单元的电梯由于出现故障停运至今。“这两天，物业公司在我们单元每家每户的门上都张贴了电梯故障维修费用分摊的通知，每家每户要分摊电梯维修费用524.59元，这笔费用为什么需要业主来承担？”王女士表示不解。针对王女士反映的问题，记者实地探访了东城一号小区，并联系拉萨市怡华物业管理有限公司东城项目部负责人李经理，了解具体情况。
东城一号小区 6 栋 2 单元故障电梯上张贴的“分摊通知”。
业主
疑问
电梯维修费用为何需要业主承担？
近日，记者来到东城一号小区6栋2单元看到，右侧的电梯正处于故障停运阶段，电梯门和住户门上都贴着“关于6栋2单元电梯故障维修费用分摊的通知”，通知上写明：因6-2单元电梯钢丝绳断股需进行更换，钢丝绳更换的材料费用及人工费用共计32000元，该维修为设施设备大修工程，费用应该由相关利益的业主/住户共同承担。6栋2单元共有住户61户，因此，每户应分摊电梯维修费用524.59元。请各位业主/住户按分摊金额及时到物业服务中心缴纳该电梯维修费用。
记者在走访中发现，6栋2单元的不少业主都对物业公司张贴的“分摊通知”颇有异议。住户洛桑告诉记者：“我们单元电梯从1月份起就处于停运状态，坏了这么久都没有维修好，3月5号物业公司突然发通知，要求我们单元所有住户分摊电梯维修费用，这点我们真的不能接受。”
6栋2单元住户提供的小区业主群聊天记录显示，从1月30日起，就有不少业主在群内向物业公司反映6栋2单元电梯出现故障，要求维修，却始终没有得到解决。“我们业主既然已经给物业公司缴纳了物业费，那小区公共设备的维修就应该由物业公司来承担，要业主出钱维修就太不合理了。”住户曲珍说。
对于物业公司张贴的“分摊通知”，东城一号小区其他楼栋的住户也向记者表达了自己的看法。3栋2单元住户张女士表示，电梯属于特种设备，需要定期维修保养，出现故障时能否申请使用专项维修资金，而不是要求业主来承担这笔维修费用。“每个小区都设有专项维修资金，这笔钱可以用来维修小区共用设施设备，物业公司为什么不去申请使用呢？”
东城一号小区6栋2单元。
物业
回应
各方权衡后发放“分摊通知”
带着东城一号小区业主们的疑问，记者电话联系了拉萨市怡华物业管理有限公司东城项目部负责人李经理，了解这张“分摊通知”背后的具体情况。李经理告诉记者，6栋2单元电梯的钢丝绳断股需要进行更换，所有费用合计32000元，由于此次维修为设施设备大修工程，费用需要由相关利益的业主/住户共同承担。“一般情况下，如果电梯出现小故障，我们物业公司会承担维保的费用，但6栋2单元的电梯故障属于大修工程，按照相关规定，不在物业公司的承担范围内，需要业主承担。”李经理说。
记者查阅《物业服务收费管理办法》了解到，物业服务费用包含了“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”，其中还规定了“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本”。对此，李经理表示，业主缴纳的物业费只包括共用设施设备的日常运行、维护费用，没有包含大修工程的费用。
“由于这部电梯维修的配件需要从其他省市定制，已经花费了很长的时间，如果再去考虑申请专项维修资金，可能需要更多时间，对住户的影响就更大了。”李经理说，“根据《物业管理条例》的规定，住户也是需要交纳专项维修资金的，我们核算了下，如果这次维修申请使用专项维修资金的话，后期业主需要补齐交纳的专项维修资金费用和维修分摊的费用差不多，所以各方权衡后，我们向业主发放了这份‘分摊通知’。”
对于物业公司的回应，6栋2单元业主陈先生表示不认可，“既然有不同的解决方式，为何物业公司不征求业主意见，反而直接要求我们分摊维修费用？我希望物业公司能妥善解决这件事，给业主们一个满意的答复。”对此，李经理表示，近期物业公司就会积极向业主们做好解释工作，争取能得到业主的支持配合，让故障电梯尽快恢复运行。“另外，我们也会向公司进行情况说明，寻求更好的解决办法，一定妥善处理好这件事。”李经理说。
东城一号小区6栋2单元故障电梯。
专业
建议
业主签订物业合同
需认真阅读合同条款
为了解小区电梯大修费用由业主分摊是否合理，记者采访了西藏自治区房地产业协会秘书长卢冠昌。他表示，拉萨市各小区收取物业管理费的方式分为包干制和酬金制，小区公共设施产生的费用应该由谁承担，具体需要根据物业合同规定来看。
记者查阅东城一号小区物业合同发现，合同中规定了“电梯使用费用、维保费、年检费及更换公用设施设备元器件总价值200元（人民币）以上（含200元）时，由全体物业使用人按全额分摊，其分摊方式按物业使用人拥有的物业产权面积计算”。“按照东城一号小区物业合同规定，电梯属于共用设施，物业电梯更换钢丝绳要求业主均摊费用，就合同而言是合理的。”卢冠昌说。
在走访中，不少业主向记者反映，既然买房时已缴纳了专项维修资金，可以用来承担电梯大修工程费用，那么物业公司就不应该要求业主分摊维修费用。根据《民法典》第二百八十一条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修。另外，根据《住宅专项维修资金管理办法》规定：商品住宅的业主、非住宅的业主需按照所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金。
对此，卢冠昌表示，电梯更换钢丝绳属于大修范围，业主可以要求物业公司向相关部门申请专项维修资金，本次使用后，后期是否续交可根据实际情况来定。“使用住宅专项维修资金需要提交申请，并且需要得到多数业主的同意才能申请，审批时间会比较长，对业主的出行可能造成一定的影响。因此，业主是选择自己均摊费用尽快修好电梯，还是由物业按照流程申请专项维修资金，就需要业主自己酌情考虑了。”卢冠昌说。
此外，卢冠昌还建议业主与物业签订合同时要仔细阅读合同内容。小区若成立业主委员会，面对物业合同中一些不合理的规定，也可由业主委员会出面与物业公司商谈，重新签订合同。至于东城一号小区电梯维修的问题，卢冠昌也给出了建议：如小区成立了业主委员会，根据相关规定，由物业公司协助业委会申请提取专项维修资金，用于电梯维修。也可由业委会与物业公司友好协商，考虑暂由物业公司提前垫资修理电梯，待专项维修资金审批下来后划拨给物业公司。
律师
解读
业主是否分摊费用要提前公示
针对东城一号小区物业合同相关规定是否合理，记者咨询了西藏索泰律师事务所主任律师、拉萨市第十二届人大常委会立法咨询专家库专家索朗坚才。他表示，电梯维修更换配件的费用如果超过小区物业服务企业预留的维修资金、备用金，那么超过部分可由物业和业主双方协商确定承担主体。“如果业主需要承担一定的费用，那么物业服务公司应向业主进行公示，并经过业主委员会或业主大会同意后才能实施。如果双方签订的《物业服务合同》具有法律效力，那应该按照合同约定的条款履行。”索朗坚才说。
此外，对于业主提出小区电梯使用未超过十年就出现大修的情况，物业工作是否存在不到位的地方。索朗坚才表示，日常的电梯维护和保养通常由物业公司委托的专业单位进行，除非故障是物业的过失导致的，且物业公司未尽到定期维护和保养的义务。如果存在以上问题，那么物业公司将承担服务不到位的合同责任。电梯属于公共设备，产权归全体业主共有，如果电梯在质保期内发生故障，那么应由开发商或电梯销售商承担相应的质保责任，包括免费维修或更换配件等，物业公司将免责。
（来源：西藏商报）