财鑫闻丨合肥宣布取消公摊面积 详解公摊面积那些事
海报新闻记者 丛萍 李义方 济南报道
近日，合肥市召开全市房地产工作专题会议，会议提出要积极探索商品房销售按套内面积计价。那么，公摊面积到底有啥“猫腻”？商品房按照套内面积计价是否可行？海报新闻记者对此进行了调查。
目前公摊面积无上限规定
公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称，公用建筑包括大堂、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼房保温层等。公摊面积与套内面积之和为房子的建筑面积。
我国2001年6月起施行的《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。在现实当中，开发商普遍以建筑面积计算价格，但在合同中都会分别标注建筑面积和套内面积以及公摊面积。
那么，公摊面积到底应该有多大？一位多年从事房地产行业的项目经理陈先生告诉海报新闻记者，目前公摊面积没有上限规定。
据陈先生介绍，拿地后，根据项目定位、地块的容积率、土地面积、投资回报率等，可以确定地块的总建筑面积、楼栋数、户数等。按照国家有关规定，根据一栋楼的层数、户数可以得出配比电梯间、走廊、楼梯等公用建筑的面积，也就可以估算出公摊面积。“目前，行业内有大概的通用数据，常规情况下，100平方米内建筑面积中包含24至28平方米公摊面积。”陈先生说。
陈先生表示，公摊和开发商的项目定位、设计公司的理念、设计层数、户数、外形轮廓等众多因素都有关系。“一般情况下，层数和户数越少，公摊面积就越小，层数和户数越多，公摊面积就越大。一梯两户，公摊面积就小，两梯四户，公摊面积就大。楼体外形平整，公摊面积小一些；楼体外形凹凸不平，公摊面积大一些。”陈先生说。
山东合富副总经理许传明看来，公摊是一个很复杂的技术问题。不能简单地说公摊率小，居住舒适度就大。“一般项目中，公摊面积越大，得房率越低，公摊面积越低，得房率越高。但是高端项目配套的大厅、走廊、楼梯面积要大，其附属服务的建筑设施也多，公摊率必然大。”
按套内计价 买房更透明明白
在许传明看来，无论采用哪种方式计价，公摊是客观存在的，就像卖西瓜，西瓜瓤是套内面积，西瓜皮是公摊面积，买房必然同时买西瓜瓤和西瓜皮。这个话题之所以广受关注，主要是因为公摊分摊得不合理，不合理的公摊面积让一些购房者感到“很受伤”。
例如，近日陕西西安市民购买的公寓建筑面积是69.75平方米，套内面积是32.04平方米，公摊面积已经超过了50%。曾有媒体报道山东高密出现一处名为“贵宾首府”的楼盘，其公摊系数高达52.35%。
“这些不合理公摊的出现多为个例，就像偶有消费者买到几个不正常的皮特别厚的西瓜，这样的特殊情况多是因为特殊楼层、不规则的户型等原因造成的。”许传明说。
许传明分析说，商品房销售按套内面积计价，就像买切好的西瓜瓤，只是消费方式变了，消费行为更透明，消费者卖得更放心和明白。
“切好西瓜瓤的单价肯定比西瓜的单价更贵，房子按套内面积计价的价格肯定比按建筑面积计价的价格更高。无论采用哪种计算方法，公摊成本依旧会平摊到购房者的账单中。”许传明说。
实操复杂短期难实现旧房子按旧方法新房子按新方法
此次，合肥不是第一个吃螃蟹的城市。在国内，也有一些地区试点取消“公摊面积”，以套内面积售房。
2002年6月，重庆市通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，以地方法规的形式要求商品房现售和预售都必须以套内使用面积作为计价依据。重庆成为了率先取消“公摊面积”的试点城市。
2022年8月，内蒙古自治区住房和城乡建设厅发布消息称，将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。
对于以套内面积售房是否会成为趋势，许传明表示，不排除有的城市会跟进，但是按建筑面积计价改为按套内面积计价，在实操阶段有一段很漫长的路要走，涉及土地、设计、勘测、建设、销售等方方面面，是一个复杂的过程。如果有城市跟进，很有可能是旧房子按照旧办法，新房子按照新方法。
