400万房贷30年或可省8.4万元
时隔10个月，中国贷款市场报价利率(LPR)再次下降，广州房贷利率也跟随调整。
6月21日，南都·湾财社记者走访广州多家银行了解到，随着5年期以上LPR下降10个基点，当天起新发放贷款已跟随LPR下调10个基点。业内专家看来，虽然利率下调不及预期，但一定程度上能减轻购房群体的还贷压力。
6月LPR报价下调在意料之中
2023年6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，当天起贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。两个品种LPR同步下调10个基点。
数据显示，在本轮调整前，LPR已连续9个月持平，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。
本月LPR下降在市场预期之内。6月13日，作为短期政策利率的公开市场操作7天期逆回购利率10个月来首次下调10个基点至1.9%；13日晚间，作为利率走廊上限的常备借贷便利(SLF)利率亦同步下调10个基点，政策利率“降息”开启。
6月15日，央行开展2370亿元中期借贷便利(MLF)操作，中标利率为2.65%，较前值下降10个基点。6月MLF利率下调，意味着当月LPR报价的定价基础发生变化，加之近期银行资金成本较快下行，6月LPR报价下调在意料之中。
为何时隔多月降息?招联金融首席研究员董希淼认为，今年以来，宏观经济虽然有所回暖但恢复的态势并不稳固，有效融资需求仍然不足，银行自身更有减少报价加点、稳住信贷投放的内在需求。与此同时，6月美联储决定暂缓加息，也为我国货币政策加大调整提供了更为宽松的外部环境。
在此之前，6月16日召开的国常会表示，针对经济形势的变化，必须采取更加有力的措施，增强发展动能，优化经济结构，推动经济持续回升向好。会议围绕加大宏观政策调控力度、着力扩大有效需求、做强做优实体经济、防范化解重点领域风险等四个方面，研究提出了一批政策措施。
董希淼表示，央行通过全面降准以及政策利率下降，引导本月LPR下降10个基点，是落实国务院常务会议精神的具体举措，再次传递出稳增长、促发展的政策信号。LPR结束连续多月的不变，体现了货币政策更加精准有力，有助于进一步稳定市场预期，提振市场信心。
广州多家银行房贷利息年内首降
南都·湾财社记者注意到，随着房贷利率密切相关的5年期LPR下降，房贷利率亦迎来年内首次下调。6月21日，记者走访了广州多家银行网点了解最新房贷利率水平。中行、农行、工行、建行、交行、邮储六家国有行以及招行、广发、民生等多家股份制银行工作人员均向记者表示，目前广州执行的房贷利率水平为:首套房贷利率为LPR，二套房贷利率为LPR+60BP。调降后，广州首套房贷主流利率从4.3%下调至4.2%，二套房贷利率从4.9%下调至4.8%。
据多家银行工作人员介绍，目前银行贷款定价以借款发放前一日的相应期限LPR为定价基础。因此，20日公布的LPR最新报价，是第二天发放的新贷款的定价基础。而如果是6月20日当天放款，则仍需按照此前的利率来执行。
不过，对于存量房贷利率的调整则要等到重定价日。一般而言，重定价日周期为1年，重定价日在1月1日，意味着大多数个人明年才能享受到此次5年期LPR下调的福利。
据了解，早在2020年8月银行就集中将存量房贷批量转化成LPR。转化成LPR定价模式之后，购房者的房贷一般会一年调整一次，不过调整的日期是多少，不同银行规定不一。有的银行是在合同签署日调整，但大部分银行则是从新一年的首月开始调整，依据上年12月的5年期以上LPR，确定当年全年的存量房贷利率水平。
此次利率下调略低于民间预期
多位受访专家向南都·湾财社记者表示，此次房款利率的下调，有助于降低房贷成本，提振居民消费和投资。
在董希淼看来，本月LPR下降，能够促进房地产市场平稳健康发展，存量房贷和新增房贷利率都将下降，有助于提振居民消费和投资。
“不过此次利率下调，略低于民间预期。”知名财经评论员刘晓博告诉南都·湾财社记者，此前普遍预测，1年期LPR降息10个基点，5年期LPR降息15个基点，房贷利率是参考5年期LPR利率的。但实际上5年期只降了10个基点。虽然利率下调不及预期，但本次降息一定程度上能够减轻购房群体的还贷压力。
易居研究院研究总监严跃进分析称，从减负效应看，此次下降10个基点后，广州首套房贷款利率将从4.3%下调至4.2%。据此他计算，对于“400万元贷款本金、30年期、等额本息”房贷而言，其首套房的月供额变化情况是:调整前月供为19794.86元，而调整后则为19560.69元。如此对比，减少了234.17元。而总的利息额则从3126148.76变为3041847.3元，即减少了84301.46元。
市场观望气氛仍然比较浓
“LPR利率下调有助于推动房地产销售前景改善。”植信投资研究院首席房地产研究员马泓在接受媒体采访时表示，本次LPR利率下调，有助于居民存量房贷成本的小幅降低，促进增量购房和其他消费领域的提升，推动年内商品房销售额有望实现小幅正增长。
值得注意的是，虽然部分专家认为房贷利率下调有助于减轻购房群体的还贷压力，推动房地产销售前景改善。但是刘晓博表示，现有利好仍然不足以让楼市显著回暖，市场普遍期待更大的利好。比如存量房贷额外打折，大城市放松“认房认贷”，一线城市能搞“一区一策”，房企融资三道红线过渡期延长等。“此次降息后，市场观望气氛仍然比较浓，大家仍然在等新的利好出台。”
诸葛找房数据研究中心首席分析师指出，今年一季度市场修复速度加快，热点城市成交迎来小高峰。但进入二季度，市场修复速度减慢，目前整体房地产市场的修复并不稳固，市场信心不足，需要更多金融利好政策的支持。“本次LPR下调是年内首次降息，是适时之举。在当前的市场环境背景下，预计后续还会有更多利好政策出台。”
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此时是否适合提前还贷?
专家:未来可能还有利好，可以再等等
值得一提的是，房贷利率下调，意味着购房者月供金额将有所减少。南都·湾财社记者走访银行以及从多个社交平台了解到，有部分已购房者正考虑是否提前还贷，不少已购房者则已经申请提前还贷。
某国有行的工作人员向南都·湾财社记者证实确有此事。据业内人士透露，受LPR下降影响，房贷利率有所下行，确实有不少购房者想提前还贷。“申请提前还贷的大多是刚购房没几年的年轻人，他们多数办理的是商贷或者混合贷，还款压力比较大。”
从贷款模式看，购房者在申请住房贷款时可以选择固定利率或浮动利率。“但不论以何种方式计算，房贷利率下调均存在刺激购房者提前还贷的可能。”据中国人民大学中国资本市场研究院联席院长赵锡军此前分析，对于存量房贷部分，如果购房者选择以固定利率贷款，那么在市场利率下行的情况下，借款人的还款成本相对较高，可能会存在提前还贷的压力。而对于选择以浮动利率贷款的购房者来说，房贷利率下降减轻了当前的月供压力，因此这些购房者也可能会考虑提前还贷，降低总体购房成本。
那么，对于已购房者而言，面对本次房贷利率下调，是否有必要提前还贷?严跃进在接受南都·湾财社记者采访时表示，已购房者想要提前还贷，主要是短期压力导致。提前还贷能帮购房者节省10%左右的利息，这对于资金压力较大的购房者而言，确实能够缓解一点压力。但从长期以及稳定房地产、金融市场角度来看，并不建议居民提前还贷。严跃进认为，房贷利率政策总体上会朝着进一步下调的方向演进，明年的房贷利率也存在降低的可能。
刘晓博也持相同看法，他认为已购房者可以再等等看，不一定急着提前还贷。楼市在未来1到2个月内可能还会有一些利好出台。
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后续存款利率是否还将变化?
业内人士:未来或将继续小幅下调
除房贷利率外，后续存款利率是否变化也是市场关注的焦点。去年4月，央行指导利率自律机制建立存款利率市场化调整机制，自律机制成员银行参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期LPR为代表的贷款市场利率，合理调整存款利率水平。
东方金诚首席宏观分析师王青预测，本次1年期LPR报价下调后，根据存款利率市场化调整机制，接下来银行存款利率或将继续小幅下调。这一方面将缓解银行净息差收窄压力，增强其信贷投放能力，另一方面也将推动居民存款更多转向投资及消费支出。
值得注意的是，本次两个期限品种的LPR报价下调幅度相同，与此前市场预期略有差异。“6月5年期以上LPR报价下调幅度略低于市场预期，后续有可能会进一步出台其他稳楼市措施，包括二手房贷利率灵活调整机制等。”王青表示。
采写:南都·湾财社记者 罗曼瑜 王蕾娜 王文妍 实习生 郭燕铭
