房价又到上涨时？上海长租公寓同比翻5倍，深圳改造3 万个楼栋
昨天，我们说，房价新一轮的上涨可能不会超过六个月，并从经济、人口迁移、供求关系及各项政策的支持等角度作了分析。今天，我们来谈一谈两个具体的城市。那就是上海和深圳。这两个城市都一个共同的特点，房价高，需求大，人口还在净流入。
但是，今天对上海和深圳楼市的分析，我们换一个角度来看。不从宏观的供求、经济、就业、新房及二手房的成交量等角度分析，而是两个微观的角度，城中村和租赁住房。
先谈一谈上海，据克而瑞租售数据显示：
2023年1-8月，上海新增集中式长租公寓规模近4万间，而同期，紧随其后的武汉、北京，新增规模均为5000间左右。上海租赁人口约为1000万，但上海的存量长租公寓只有15.7万套左右。
很显然，上海今年的长租公寓呈现出了爆发式的增长，同比翻5倍，可喜可贺，值得点赞。
同时，我们也发现，在高达1000万的租赁需求之中，4万间也只不过是杯水车薪。换一句话说，这表明上海的购房潜力巨大。这还不包含一批又一批的高学历人才落户上海带来的购房需求。
有人可能会抬杠，现在这1000万租客没一家住在露天，表明有房子住嘛。这也说明住房的实际供需是平衡的。
是的，这个说法没错。不过，这一批租赁的人中，大部分人都是要买自有产权房的。作为中国人，买房是基础需求。特别是年轻人，有自己的房子，是结婚的必要条件。同时，在这些现有的租赁住房中，很多是老旧的房子，按照重庆、成都、杭州的标准，早就应该作为棚改进行重建了。
由于上海本身并不差钱，同时，大量的棚改还会进一步促房价的增长。所以，像上海、北京这样的城市，都只是小规模的开展。而现在，上海为了推动高质量发展，规划了35个城中村改造项目。比如，三林楔型绿地城中村项目的面积就高达365公顷。虽然这35个城中村改造与棚改有所区别，但还是会有大量的拆迁。在当前重推货币化补偿的情况下，在近两年上海土地供应紧张的情况下，上海很快会出现供小于求。这会对上海的房价带来一波上升行情。
再说一说深圳。
说到深圳，深圳的开放、包容、活力吸引了大量的年轻人来深圳寻梦。但深圳的房地产与其它城市有着明显的不同。那就是小产权占比高出你的想象。北大副教授仝德在题为《深圳市城中村素描与改造模式分析》的报告中谈到：
城中村可以说是深圳居住空间的‘半边天’。
“居住用地的一半都是来自城中村的”
由此可见深圳城中村的占比之大，租赁需求之大。
根据北大副教授仝德给出的数据来看，目前，城中村建设用地占比达到三分之一的城市，可能只有深圳唯一一个了。他说：
深圳的村集体实际占有土地面积，包括村民点周围的生态用地，占全市面积的1/4。如果从建设用地占比看，更是达到1/3。再从居住空间的角度考虑到容积率等因素，就真的成了“半边天”，“居住用地的一半都是来自城中村的”。
按照以前行政村来看有336个，涉及到的自然村1044个。“深圳已经形成了正规和非正规小区交互融合的格局，每一个城中村周围都有正规小区相伴”。正是因为城中村的大量存在，也为很大一批刚到深圳的年轻人带来了低价租房的机会。能在深圳工作，赚钱回老家买房。
这说明什么，一旦改造。住房需求会成倍增加，以深圳现在这点住房供应量，只是小菜一碟。
说到此处，再补充一句。现在，自然资源部已经要求各个城市的房价按照“价高者得”，不再实行封顶限价了。这一信号，买房人应该看明白。如果你把近两年上海和深圳的住房供地及新开工住房数据看一看，你也许会有大涨前夜，一触即发的感觉。
#金秋心动购房季#