住宅净高多少合适

建筑结构丨江苏住建厅：住宅建筑高度原则上不应大于60m！层高不应小于3.1m！

住宅净高多少合适

近日，江苏省住建厅发布关于印发《江苏省改善型住宅设计与建造导则》的通知。

本导则适用于江苏省新建改善型住宅。

改善型住宅应达到绿色建筑二星级以上标准要求。

住宅建筑高度

除临江、临湖及城市规划特殊区域外，住宅建筑高度原则上不应大于60m，容积率不宜小于0.8，也不宜大于1.8。

建筑面宽和高度

改善型住宅应合理控制建筑面宽和高度，并应符合下列要求:

1.建筑高度小于等于24m，其最大连续面宽的投影不应大于 70m。

2.建筑高度大于24m，小于等于60m，其最大连续面宽的投影不应大于65m。

3.建筑高度大于60m，其最大连续面宽的投影不应大于60m。

4.不同建筑高度组成的连续建筑，其最大连续面宽的投影上限值按较高建筑执行。

层高

改善型住宅层高不应小于 3.1m，三层以上改善型住宅层高不应大于3.6m;

设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的改善型住宅，层高不应小于 3.15m。

结构设计

基础底板厚度不应小于400mm,应采用双层双向配筋,且每层每个方向的最小配筋率不应小于 0.2%。

主体结构保护层厚度应符合《混凝土结构设计规范》GB50010中设计使用年限为100年的要求。

编者注：2015年11月，住建部对《混凝土结构设计规范》GB50010-2010局部修订。

原文链接：

建筑立面

改善型住宅外围护结构鼓励采用保温结构一体化或自保温体系。

景观设计

住区绿地率不应小于33%，集中绿地面积不应小于1.1m/人。

住区宜结合当地规划建设实际情况进行海绵城市专项设计。

施工建造

改善型住宅宜进行“设计一施工一运维”一体化、数字化深化设计，集成绿色建筑、装配式技术、低碳技术、健康住宅、智慧物业等要求，提升全生命周期品质。

宜采用智能建造技术，通过实测实量机器人、混凝土施工机器人、墙面施工机器人、智能施工电梯等进行辅助施工作业。

外墙围护结构应采用全混凝土外墙体系。

屋面结构层应选用抗渗**不低于P6的防渗混凝土。

其他

改善型住宅应按规定严格执行“一户一验”的分户验收制度。建设单位或监理单位应对关键分部分项工程进行专项检查。

改善型住宅应提高防水工程等保修期限。在符合国家规定最低保修期限规定的基础上，地下工程、屋面工程、外墙等公共部位的防水保修期限不应低于10年。

注：全文详见文末。

延伸阅读

01
2023年12月20日，山东省住建厅发布关于印发《山东省高品质住宅设计指引》的通知。（点击查看详情：山东省厅：住宅层高不应低于3米！结构设计工作年限不应低于70年！）《指引》也对住宅层高等作出规定：

住宅层高不应低于3米！结构设计工作年限不应低于70年！
住宅设计应提高结构的设计工作年限，不应低于70年，鼓励提升至100年。钢筋混凝土结构楼板厚度不宜小于120mm，采用装配式时不应小于130mm。住宅层高不应低于3.00m。设有户式中央空调和集中新风系统的住宅，层高不应低于3.10m。鼓励有条件的项目适度加大空间高度，提高至3.30m以上。分户墙应采用不小于200mm厚混凝土墙体（或其他能达到50dB以上隔声效果的构造措施）。除厨房、卫生间、阳台外的住宅楼板应设置厚度不小于5mm的隔声垫。卫生间优先采取不降板或小降板的同层排水技术。室内主要功能空间的光环境应保证至少60%面积比例区域采光照度值不低于300 Lx，且平均时长不少于8h/d。

其他

户型
最高入户层为二层及二层以上的住宅建筑，每个住宅单元应至少设置一台电梯，且轿厢深度不应小于1.40m，宽度不应小于1.10m。入户层为四层及以上的住宅建筑，每单元应至少设置一部可容纳担架的电梯，担架电梯候梯厅深度不应小于1.80m。十二层及以上的住宅，每单元应设置两部电梯。电梯候梯厅和楼梯平台共享时，平台深度不应小于2.10m。首层门厅、地下大堂通向电梯厅的通道净宽度不宜小于1.50m。户门外宜留有进深不小于1.50m的缓冲空间。住宅首层可设计下复式结构。户门洞口宽度单扇门不应小于1.10m，子母门不应小于1.30m，高度不应低于2.30m。
小区地上、地下
小区主要出入口应预留进深不小于10m，面积不小于200㎡的缓冲空间。地上单元门宜采用不小于1.80m×2.30m（宽×高）的金属框等材质的玻璃门。地上单元大堂使用面积不宜小于15㎡。大堂应进行精装修设计，采用与建筑品质相匹配的耐污、耐久的装饰材料。车位配建比例不低于1：1.2，垂直停车车位尺寸不小于2.5m×5.3m，100%预留电动汽车充电基础设施安装条件。地下车库主车道净高不宜小于2.4m，宜形成环线，主车道上方宜做辨识度高的顶棚处理。
绿色低碳
绿色建材应用比例不应低于50%。鼓励利用太阳能、地热能、空气能等可再生能源。推进BIM技术在住宅建设全寿命周期应用。
城市面貌
沿快速路、主次干路沿线的建筑宜适当加大退让距离，避免形成“一堵墙”。建筑以现代风格为主。建筑色彩协调统一，不宜超过三种主色，色彩搭配与城市风貌、周边建筑相协调。注重山墙面及第五立面的设计。

住建部此前对《住宅项目规范》征求意见：提高室内防水设计年限、建筑层高不应低于3.00m。（点击查看详情：又改？新住宅规范：层高不应低于3m；2层及以上应设电梯…）
2022年3月，住建部发布关于《住宅项目规范》公开征求意见的通知，《住宅项目规范》已起草完成，在前期多次征求意见基础上修改完善并经专家审查通过。现再次向社会公开征求意见。

此前是在2019年2月18日第一次征求意见，主要不同的点如下：

设计年限

2022版区分出室内工程防水设计年限不应低于25年，2019版为屋面与卫生间防水不低于20年，本次提高了要求。
▲2022版
▲2019版

套内空间

2022版提出了「新建住宅建筑的层高不应低于3.00m」和「新建住宅建筑户门的通行净宽不应小于0.90m」，2019版的建筑层高为2.8m。
▲2022版
▲2019版

电梯

2022版提出了「入户层为二层及二层以上的住宅建筑，每单元应至少设置1台电梯」，2019版则要求的是四层及四层以上。
▲2022版
▲2019版

取消关于套内面积的相关条款

2019年的征求意见稿提出「住宅建筑应以套内使用面积进行计价」，当时引发了热议。
▲2019版

不过需要注意的是：

也就是说，这个规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取，也没直接关系。

如果真的要实施套内使用面积计价，要看另一份文件，即《商品房销售管理办法》（建设部令第88号，2001 年）——这份文件至今有效，其第十八条明文规定：「商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。」
江苏原文：
苏建科〔2024〕30号