市值总涨幅A股排进前5！万科的未来怎么看？
一些房企黯然离场，就有一些房企迎难而上。细数目前还“健在”的房企，万科是其中的佼佼者：从房地产行业看，2023年保持在房企销售规模排行榜第二名，较2021年前进1名；从更广阔的A股上市公司来看，万科上市32年来总市值增长270.43倍，在超5000多家上市公司中，市值总涨幅排名第5。
万科，既是A股的标杆，又是行业的楷模，面对2023年复杂多变的经济形式，面对多种鼓励政策带来的市场空间，面对绿色和科技等时代写就的主旋律，万科能否砥砺前行？又能否绽放更迷人的光彩？
市值增长270倍，营收占A股地产行业比重升至近19%
自2020年以来，房地产行业遭遇行业强监管，二级市场屡屡出现资金流出迹象。但作为房地产行业的佼佼者万科，则一直是房地产行业中为数不多的、具备稳健投资价值的优质标的。
金融界上市公司研究院统计发现，1991年1月上市的万科，上市之初市值为6.03亿元，经过32年风云激荡，发展至今市值已经将近1700亿元，市值总涨幅达到270.43倍，涨幅在A股中排名第5名，超越贵州茅台、紫光国微等企业。
表：A股上市公司市值累计增幅排名前20的企业
序列
证券名称
首发上市日
上市首日市值（元）
最新市值（元）
市值增长倍数
1
飞乐音响
1990/12/19
0.11亿
88.50亿
836.27
2
方正科技
1990/12/19
0.37亿
148.88亿
400.73
3
泸州老窖
1994/5/9
8.56亿
3434.15亿
400.29
4
伊利股份
1996/3/12
4.21亿
1687.07亿
399.85
5
万 科A
1991/1/29
6.03亿
1635.70亿
270.43
6
贵州茅台
2001/8/27
88.88亿
22816.32亿
255.72
7
申华控股
1990/12/19
0.16亿
36.40亿
221.00
8
海通证券
1994/2/24
7.63亿
1322.10亿
172.31
9
广发证券
1997/6/11
7.14亿
1156.88亿
161.12
10
绿地控股
1992/3/27
2.49亿
399.14亿
159.08
11
紫光国微
2005/6/6
5.29亿
773.83亿
145.42
12
国投电力
1996/1/18
7.64亿
956.37亿
124.15
13
新奥股份
1994/1/3
4.58亿
551.51亿
119.52
14
华域汽车
1996/8/26
5.03亿
586.09亿
115.56
15
云南白药
1993/12/15
8.28亿
953.59亿
114.17
16
三安光电
1996/5/28
7.33亿
829.67亿
112.13
17
三花智控
2005/6/7
9.49亿
1039.58亿
108.52
18
山西汾酒
1994/1/6
26.16亿
2804.94亿
106.22
19
国电南瑞
2003/10/16
17.01亿
1823.58亿
106.18
20
海尔智家
1993/11/19
21.74亿
2170.77亿
98.84
制作：金融界上市公司研究院；数据来源：巨灵财经
从经营规模来看，2023上半年，万科实现营业收入2008.93亿元，归母净利润98.70亿元。两项数值在A股沪深两市109家房地产公司中分别排名第1和第2位，表明万科的经营规模在居行业中前列。另外，万科2023年中报期内的开发经营业务实现销售面积1297.0万平方米，同比增长0.5%，明显好于整体房地产行业下滑5.3%的水平。
随后市场逐步向成熟期发展之时，万科营收占比升至17%以上，并连续多年稳定在这一区间。当房地产行业2016至2021年再次迎来景气周期时，万科的营收占比实则小幅下滑。如今，万科营收占A股房企比重上升至18.96%的高度，这22年间万科的营收占比提升了12.01个百分点。
制作：金融界上市公司研究院；数据来源：巨灵财经
主动降负债、增现金，未雨绸缪打造“财务资产安全垫”
从近些年来房地产行业发展趋势来看，在风险把控方面做得较差的房企，往往最后因为债务和现金流出现问题而最终导致暴雷。不论楼盖得有多高，都需要建立在坚实的地基基础上。万科在财务安全和风险防控方面则下足了功夫。
从资产质量来看，以今年中报数据来看，2019上半年资产负债率为85.26%，之后万科开始有意识地主动降低资产负债率，今年上半年降低至76.09%。
制作：金融界上市公司研究院；数据来源：巨灵财经
到2023年中期，万科持续优化负债结构，降低融资成本，一年内到期的有息负债占比14.2%，较年初下降6.3个百分点，境内新增融资的综合成本3.73%，加权平均债务期限5.0年。
万科董事长郁亮在中报业绩说明会表示，过往靠高杠杆大量买地规模扩张的模式恐怕是难以为继的，行业的经营模式可能会发生深刻的变化。“好在万科最近这十年一直把开发、经营、服务三者并重当成我们主要的战略和策略，市场有压力的情况下更能够坚定我们开发、经营、服务三者并重的信心。”
现金流方面，报告期内，万科的货币资金1221.8亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.7倍。万科的经营活动产生的现金流量净额18.64亿元，在房地产行业中位居第17位，高于行业12.03亿元的平均水平。值得注意的是，万科的经营活动产生的现金流量净额连续14年为正，表明企业经营现金充沛。
积极开辟第二曲线，物业管理板块五年营收增长165.73%
万科是房地产行业内最早提出防范风险的企业，同时也是业内最早进行转型全赛道布局的企业。在传统房企还在专注于传统开发模式的时候，万科已经将物流、商业等业务上升到“企业第二曲线”的高度。
金融界上市公司研究院从万科历年中报数据发现，万科的物业管理板块2019上半年营业收入为52.83亿元，今年上半年增长至140.37亿元，增长幅度为165.73%，这一速率明显高于房地产开发业务。另外，物业管理板块营收占比也由2019年的3.82%增长至目前的7.08%。
制作：金融界上市公司研究院；数据来源：巨灵财经
在物业服务方面，万科旗下的万物云空间科技服务等子公司，是国内领先的全域空间服务提供商，并通过人工智能物联网以及流程即服务解决方案，实现远程和混合运营，为客户提升空间服务效率。2023年中报披露，万物云依托蝶城推广房屋焕新业务，该业务共在40个蝶城中落地，新签约合同金额1.56亿元，同比增加65.5%，客户满意度超98%。万科在中报业绩说明会汇总还表示，伴随蝶城盈利水平不断提升，物流通过提高出租率和使用率来提升经营效率，泊寓今年也同样能够实现成本法下的盈利。
研发费用占行业比重超15%，高科技研发铸就护城河
曾几何时，房地产行业的发展逻辑就是“高杠杆、高负债、高周转”的三高逻辑，很少有房企对于研发费用投入进行重视程度，更没有几家房企将科技研发作为自己的护城河。然而伴随着传统房地产开发模式难以为继，新的技术和理念在数智化、绿色化的浪潮中越来越深入人心，房地产企业积极拥抱科技成为大势所趋。作为地产行业的领军企业，万科高度重视科技研发，通过技术创新，强大品牌影响力，构建不动产科技核心竞争力。
金融界上市公司研究院统计发现，万科今年上半年研发费用达到2.84亿元，在A股109家上市房企中排名第3名。自2019年以来，万科累计研发费用33.45亿元，占109家上市房企总研发费用的比重达到15.64%，这项数据说明万科一直对研发的重视，已经通过研发投入铸就了自身独特的“科技护城河”。
制作：金融界上市公司研究院；数据来源：巨灵财经
结语
本文源自金融界资讯