房地产“白名单”火速扩容！谁是受益者？
中国基金报记者 文夕
近期在申报房地产项目“白名单”方面，最积极的莫过于处于迷茫中的出险房企们。
记者从住房城乡建设部、金融监管总局获悉，截至1月底，26个省份170个城市已建立城市房地产融资协调机制，同时提出第一批房地产项目“白名单”推送给商业银行，涉及房地产项目达到3218个。
名单的迅速扩容背后，是出险房企的扎堆上报。据悉，首批名单八成以上为民营房企和混合所有制房企项目。其中包括碧桂园、融创中国、佳兆业、中国奥园、建业地产以及远洋集团在内的出险房企均对外界透露了项目上报的情况。
但在业内看来，“白名单”并不等于项目一定可获得融资。而且，有房企人士直言，项目层面的融资将优先用于项目建设，而主体债务的偿还仍需要物业经营贷和债券市场增信等工具来解决。
第二批“白名单”在路上
自1月底，首份房地产项目“白名单”落地以来，各地房地产项目融资的“白名单”如雨后春笋般出炉。
据悉，各地目前正加快建立以城市为核心的房地产融资协调机制，提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”，向本行政区域内商业银行推送，以满足房地产项目和企业合理融资需求。
截至1月底，全国26个省份170个城市已建立城市房地产融资协调机制，并提出第一批房地产项目“白名单”推送给商业银行，涉及房地产项目3218个。商业银行接到名单后，按规程审查项目，已向27个城市83个项目发放贷款共178.6亿元。
据记者了解，目前多地也在积极筹备第二批房地产项目名单。“今天上午，地方金监局还组织召开全省城市房地产融资协调机制工作推进会，”中部某省一位银行人士2月7日告诉记者。
据不完全统计，目前已有内蒙古、成都、长春等地明确已筹备第二批房企项目“白名单”，或拟定下一批上报进度要求。
在业内看来，“白名单”进一步扩容将是大势所趋。中信证券认为，这一政策将加快部分项目的建设，进而边际托底房地产开发投资。
据该机构测算，假设每个项目平均面积为15万平方米，则第一批白名单3218个项目对应在建面积规模约为4.8亿平方米，这相当于2023年底房屋施工面积的5.7%。
值得一提的是，中信证券也点出了此次“白名单”落地的背景：2024年3月之后房企债务到期偿付义务将会增加，但这并不会出现新的债务重组和债务展期压力，目前信用风险可控。
出险房企集体申报
根据住房城乡建设部、金融监管总局透露，第一批房地产项目名单中，84%的项目属于民营房企和混合所有制房企开发的项目。而据记者多方了解，出险房企是项目申报的主力。
记者从接近碧桂园人士获悉，目前碧桂园确认已获批进入“白名单”的项目超过30个，包括河南、湖北、四川、山东、重庆等地的多个项目均在属地政府“白名单”内。碧桂园方面表示，进入“白名单”后，公司相关项目将获得融资支持，有助于缓解资金压力，推动保交付、资产盘活，提升项目可持续经营能力。
而融创目前已有超过90个项目入围第一批“白名单”，包括北京、天津、成都、重庆、郑州、沈阳、青岛、武汉、昆明、西安等20个城市都已落地。
根据最新消息，即便是最早出险的一批房企，也上报了多个项目。其中，佳兆业多个项目入围首批“白名单”。据其透露，成都、重庆等城市项目均在属地政府的“白名单”内。而深圳、广州、惠州、长沙、汕头等城市的一批项目已经申报，春节后有望陆续进入名单。
中国奥园官网也披露，该公司多个项目入围首批“白名单”。其中，广西、重庆等地的项目均在属地政府的“白名单”内。而广东、郑州、沈阳、天津等多个项目也有望陆续进入“白名单”。
而已出险的混合所有制房企远洋集团进入“白名单”项目也有约20个，位于西安、成都、武汉等首批公布“白名单”的城市。此外，包括旭辉控股、绿地控股、建业地产、金科股份等多家出险房企也陆续宣布旗下项目入围“白名单”。
在业内看来，此轮房地产危机中，民营房企毫无疑问集体受到重创。从前期违约频现、到后续融资断崖式收缩，民营房企经历了水深火热的两年。
为解决房企融资困境，监管数次提及“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，但在现实情况中，民营房企融资一直处于严峻局面，未有根本改善。
克而瑞方面称，银行发放贷款主要依据担保物价值，办理贷款抵质押担保时，优先选取价值相对稳定、变现能力较强的担保物。这也造成了当前一些资不抵债的出险房企，或拥有较少抵押贷款标的的房企，在市场化机制下不太可能取得银行贷款。
尚需商业银行审核
此前有参与项目申报的房企人士曾告诉记者，正在开发建设中的项目、有“保交付”需求的出险房企项目、本土房企和城投项目更容易进入名单。按照上述人士说法，只要满足官方所列条件的项目，都能申报、都有机会入围，不会因为公司主体的问题。
根据监管要求，能够获得融资支持的项目实际需要满足五个条件。第一，项目处于在建施工状态，包含短期停工但资金到位后能马上复工，并能建成交付的项目；第二，具有与融资额度基本匹配的抵押物或者抵押担保；第三，已明确拟申请贷款的主办银行，并接受贷款资金封闭管理；第四，预售资金未被抽挪，或被抽挪的资金已及时收回；第五，初步制定了贷款资金使用计划和完工计划。
在业内看来，“有抵押物”、“预售资金未被抽挪”这两项，对于出险房企的项目来说较难满足。不过，一位头部房企内部人士告诉记者，上述条件并非需要全部满足，满足其中个别条件也可应报尽报。
但需要提及的是，进入“白名单”，并不意味着相关房地产项目就能够获得金融机构的融资。中信证券分析称，“白名单”推送给商业银行之后，商业银行按照规程审核，发放贷款尚需时间。“当前房地产行业风险仍在出清的过程中，各大银行对于房地产业贷款的态度仍较为谨慎。”克而瑞方面也表示。
而且，此次融资的资金用途也将严格受到监管。上述头部房企人士直言，对于“白名单”项目层面的融资将优先用于项目本身建设，主体债务的偿还仍需要物业经营贷和债券市场增信等工具来解决。
中信证券也提到，政策主要聚焦在开发流程的后程，即建设交付的问题。该机构称，尚未观察到“白名单”项目中涉及未建项目的情况，房地产融资协调机制目的并不是为了鼓励企业拿地。
编辑：舰长
审核：木鱼