产品研究：从90m2到100m2：超越10平米的居住舒适度升级
背景：土拍政策调整揭示70/90政策的终结
2024年上海首批次土地，这一次土拍总成交金额高达134.1亿元，溢价率更是达到了9.1%，创下了2021年来的新高。然而，更令人瞩目的是这次土地拍卖背后的一项重要变化，那就是长达18年的“7090政策”正式宣告终结。
自2006年上海正式推行“70/90”政策以来，经过剔除动迁安置房、保障性住房等特定类别后的统计，全市商品住宅市场的交易总量累计达到了211万套，这一显著数字不仅彰显了市场对于居住空间的强烈渴望，也深刻体现了房地产行业在此期间的蓬勃增长态势。然而，在如此庞大的交易规模中，值得注意的是，建筑面积不超过90平方米的中小户型住宅成交量仅为43.85万套，仅占整体交易量的20.75%，远低于政策制定时旨在促进的均衡比例，反映出政策目标与实际成交情况之间的偏差。
尤为引人关注的是，近年来这一比例呈现出明显的下降趋势，至2023年已滑落至仅12%，这一数据变化强烈暗示了当前住房消费趋势正逐步向中大户型倾斜，体现了居民对于居住品质提升、居住环境改善的迫切需求。这一现象不仅是对当前房地产市场结构变化的直观反映，也预示着未来房地产行业在产品开发、市场定位等方面可能需要作出相应调整，以更好地适应和满足消费者日益增长的改善型住房需求。
90㎡到100㎡不仅仅是多了10平米
同一楼盘，一种户型，面积相差10㎡
大华·星曜位于上海外环之外，闵行区东南部，黄浦江东岸的宜居地带，精心打造了滨水大宅。
项目主推89与99平方米两个刚改户型，尽管两者在面积上仅相差10平方米，却都匠心独运地设计成了三室两厅两卫的优雅格局。这种三房户型巧妙地融合了刚需家庭的实用需求与改善型客户的品质追求，既满足了现代家庭对于空间功能性的基本要求，又兼顾了居住的舒适性与未来成长的可能性。
使用面积的差别：多出的10㎡分布在主卫、主卧和客厅
在对比这两种不同面积的户型时，我们观察到两者在房间的功能布局上保持了高度的一致性，主要差异体现在各空间的具体尺寸与布局细节上。
具体而言，99平方米的户型在入户处巧妙地增设了一小块玄关区域。其客厅与餐厅采用横向并列的宽敞布局，营造出更加开阔与流畅的公共活动空间。相比之下，89平方米的户型则采用了南北纵向排列的客餐厅设计。
尤为值得一提的是，在主卧卫生间的设计上，89平方米的户型中，主卧卫生间似乎是从主卧内部“巧取”一角而成，虽然实现了功能的完备，但在空间感受上可能略显局促。而99平方米的户型则配备了一个更为宽敞独立的主卧卫生间，不仅提升了使用的舒适度，也进一步提升私密性。
99平面宽更大，进深更小：
从直观体验的角度出发，对比89平米与99平米的两种户型设计，最显著的区别体现在它们之间的面宽差异上。具体而言，99平米的户型相较于89平米的户型，在整体面宽上增加了约2.02米，而这一增量的显著部分——即阳台区域，更是额外拓宽了2.22米。
鉴于项目南侧紧邻绿意盎然的绿地与旖旎的运河风光，西侧不远处则是蜿蜒的黄浦江，这样的大面宽设计无疑为居住者带来了更为开阔的视野和更佳的居住舒适度，使得居住体验更为惬意与享受。
客餐厅的区别：南北庭和横厅只有自己感受
在对比两种户型时，客餐厅的布局差异成为了另一大显著特点。对于89平米的户型，其客厅位于南部，而餐厅则位于客厅的北面，这种设计使得餐厅恰好处于主要的通行动线上。因此，如果餐厅内摆放一张较大的餐桌，很可能会对日常通行的便捷性造成一定影响。
反观99平米的户型，其餐厅与客厅采用了东西向的分布方式，两者在空间上实现了较为和谐的融合。然而，这种布局也可能带来一些挑战，特别是在摆放客厅的电视和沙发时，可能会遇到位置安排上的难题，需要更细致的规划与考量。
主卧+主卫的区别
在主卧的设计上，两种户型虽然都配备了卫生间，但细节上的差异却不容忽视。89平米的户型中，主卧的卫生间虽然提供了基本的便利性，却并未包含淋浴功能，这在一定程度上限制了其使用的多样性。此外，为了在主卧内增设卫生间，该户型不得不牺牲部分收纳空间，这可能会给居住者的日常生活带来些许不便。
相比之下，99平米的户型在主卧设计上更显周到与舒适。其主卧卫生间不仅实现了相对独立的空间布局，还配备了齐全的功能设施，包括淋浴区等，充分满足了居住者对于私密与便利的双重需求。更为值得一提的是，该户型的主卧面积相较于89平米户型增加了约4平米，这一额外的空间不仅提升了居住的宽敞度，也为居住者提供了更加舒适的休息环境。
总结：
在探讨居住空间时，我们常常会发现，即使是微小的面积增加，也能带来显著的居住体验提升。从90平方米到100平方米，这不仅仅是数字上简单的10平米增长，更是居住舒适度的一次全面升级。
首先，这额外的10平米为房间布局提供了更多的可能性。在90平米的户型中，可能由于空间限制，某些功能区如餐厅、客厅或卧室会显得较为紧凑，难以达到理想的居住状态。而到了100平米，设计师和居住者可以更加从容地规划各个区域，确保每个空间都能得到充分的利用，同时又不失宽敞与舒适。
其次，这10平米的增加还意味着更多的自然光线和通风机会。在户型设计上，更大的面积往往能够引入更多的窗户或阳台，从而改善室内的采光和通风条件。这不仅能让居住者享受到更加明亮、清新的居住环境，还有助于提升整体的生活品质。
再者，从90m2到100m2的跨越，也带来了收纳空间的显著提升。随着面积的增加，设计师可以设计更多的储物柜、壁橱等收纳设施，帮助居住者更好地整理家中的物品，避免杂乱无章的现象发生。这样一来，整个居住空间就会显得更加整洁、有序，进一步提升了居住的舒适度。
最后，这10平米的增加还意味着更多的个人空间和隐私保护。在更大的户型中，居住者可以更加自由地规划自己的私人空间，如书房、衣帽间或休闲区等。这些空间不仅为居住者提供了更多的功能选择，还能够在一定程度上保护个人隐私，让居住者在家中也能享受到一份宁静与安逸。
综上所述，从90m2到100m2的跨越，并不仅仅是面积上的简单增加，更是居住舒适度的一次全面升级。它带来了更多的空间可能性、更好的采光通风条件、更充足的收纳空间以及更多的个人空间和隐私保护。因此，在选择居住空间时，我们不仅要关注面积大小，更要注重其带来的居住体验和生活品质的提升。