80万房贷，30年要多少利息？贷款方式咋选？银行员工：不少人选错
现在的房价到底算不算高？对于数以亿计的普通刚需购房者来说，毫无疑问是高的。尤其是很多一二线城市，动辄三四万一平的房价，简直是“天价”，单纯凭借工资收入已经很难承担得起三成首付了。5月底央媒新华社还曾发文“痛斥”，全国已经有102个县城房价都“破万”了，尤其是海南陵水和浙江义乌，房价高达近3万元/平，直逼一线城市。
不仅央媒揭露“很多城市房价偏高”的事实，权威机构的科学研究结论也显示，我国绝大多数城市的房价确实“高得离谱”——今年3月底，易居研究院发布的《2020年全国50城房价收入比报告》显示，全国50城房价收入比均值为13.4，其中深圳、三亚、上海、北京、厦门、福州、杭州等29个城市房价收入比高于10，意味着房价存在严重透支。值得一提的是，即便是50城中房价收入比最低的城市长沙也达到了6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为“泡沫区”。换言之就是，房价水平和居民收入水平“脱钩”。
此外，就在几天前，曾苦苦劝诫年轻人“掏空六个钱包也要买房”的北大教授樊纲，已经“改口”开始劝大家“买不起房可以租房，现在租房挺划算”。
房价日益高涨，买房越来越来难，在我国几乎已经是人尽皆知的事实。但对此很多专家却视而不见。比如北师大教授董藩，不久前在公开场合发布言论认为，“我国的房价并不算高，很多人买不起房，纯粹是因为自身的造富能力不行。”很多人可能不知道，其实早在2013年，他就曾放言，20年后北京这些一线城市的房价会涨到80万/平。
平心而论，以当前的房价水平，普通的工薪阶层家庭想要购买一套房子，并不轻松。“被平均”后的收入，可能已经高达八九千元一个月，但我们都很清楚，现实中很多人依然拿着三四千一个月的工资，每个月除去所有开销后，能剩下来2000元就已经非常不错了。但根据统计局公布的数据显示，今年3月末，全国平均房价实际上都已经高达11000元/平了。这意味着一个普通人累死累活一年下来，省下来的钱却只能够买2平米左右的房子。
2020年4月，央行公布的调查报告显示，截止到2019年末，我国城镇地区住房拥有率已经高达96%，户均拥有1.5套房，这两项数据均为全球第一。房价高居不下，而城镇地区的居民却几乎都已经买了房。大家到底是怎么买上房的呢？答案很简单，按揭贷款。央行数据显示，截至2020年末，我国个人住房贷款余额34.44万亿元。
就当前的房价水平，其实贷款买房，也未必能够轻松。不仅要掏空家里几代人多年的积蓄，还要背负二三十年的银行巨额贷款。说实话，想想都觉得“压力山大”。很多人明知贷款买房就是在给“银行打工”，为什么还是义无反顾贷款买房呢？答案很简单，在中国无房几乎是寸步难行，房子不仅捆绑了教育、婚姻、户籍、医疗、养老等等资源，更是家庭财富的象征，而买房也被认为是普通家庭抵御通胀的唯一方式。
那么问题来了，按照房贷总额80万元，贷款期限30年计算，购房者需要支付给银行多少利息呢？贷款方式咋选才更合适呢？
这个问题不难回答，我们以绝大多数人纯商业贷款的两种最常见的方式，以当前时期的银行商业贷款利率来分别分析。贷款80万，期限30年，首套房贷款利率5.88%，“等额本息”的贷款方式下，贷款总利息是90.45万元，每月月供是4734元；“等额本金”的贷款方式下，利息总额是70.76万元，首月应还6142元，此后每月递减11元。
我们先说这两种方式的不同：1、虽然同样都是30年期限，但“等额本金”的利息总额比“等额本息”时少了19.69万；2、“等额本金”下，购房者前10年的每月还款月供比“等额本息”高，后20年比“等额本息”低，尤其是还款到第24年，每月月供低于3000元。
以上两种贷款方式孰优孰劣，购房者到底该咋选呢，该选“等额本息”还是“等额本金”？银行员工直言，不少人都选错了，白白给银行“送钱”。一句话总结就是，等额本息更适合收入较低且稳定的家庭，每月还款月供是固定的，且还款额度较低；而等额本息更适合高收入家庭，总利息较低，且前期还款额度较高。尤其是那些5-10年内有换房打算的购房者，选择“等额本金”更划算，因为前期还的都是本金。而等额本息，每月的还款额中有近82%都是利息。
基于以上分析，我们总结认为，如果购房者每月的工资收入比较高，除去开销，完全能承担得起每月6142元的月供，购房贷款时选择“等额本金”更划算，直白点说，这种贷款方式可以帮助购房者节省19.69万元的购房成本。这笔资金可不是一个小数目，对于绝大多数工薪家庭来说，可能3年都存不下来。
重点来了，除了以上两种贷款方式的选择外，还有其它可以节省利息的贷款方式选择吗？答案是肯定的。以下这三种贷款方式，如果应用得当，80万贷款或至少可以节省足够购买一辆普通的家用汽车的钱。银行员工直言透露，在贷款方式的选择上，大家同样是一知半解，不少人都选错了，白白给银行“送钱”。
第一、缩短还贷期限
众所周知，商业银行能够提供给个人的最长住房贷款期限是30年。事实上，绝大多数购房者在贷款时，也会选择期限360个月，一方面是因为这种贷款方式每月的还款额度可以做到最低，给购房者减轻资金压力，另一方面，本着占银行便宜的心态，很多人明明有还款能力，但还是会选择30年最长期限。但30年贷款期限，有一个最大的问题就是利息总额高，而且很多时候，利息总额比本金总额还要高。
基于以上分析，减少银行利息支出的第一种方式就是，缩短还贷期限。以80万贷款，商贷利率5.88%，等额本息的方式计算，贷款期限由30年缩短为25年，利息总额就变成了72.88万元，每月还款额度是5095元。换言之就是，每月多还361元， 但却足足可以节省利息17.57万元。
第二、贷款时选择浮动房贷利率（LPR）
第三、双周供还款
“双周供”在国外非常流行。所谓“双周供”，是指个人按揭贷款由传统的每月还款一次改为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。这种还款方式，虽然每月的还款总额一样，但由于提高了还款频率，可以为借款人节省不少利息。以贷款50万为例，双周供10年时间，可以节省资金1.64万元，20年可以节省资金5.25万元，30年则可以节省资金11.5万元。同时，“双周供”由于供款次数频密，本金减少速度加快，所以借款人可以在基本不增加还款压力的情况下，以较短的时间提前偿还贷款本息。经过计算，50万贷款，双周供比普通还贷方式或提前5年左右。
不过需要提醒的是，这种还款方式适合收入稳定、财务计划执行能力强的购房者。对于执行能力较差的购房者，我们还是建议采取较普遍的还款方式。因为“双周供”一旦逾期，将被计收复利，因此罚息金额也将比月供有所提高。
总结：同样是贷款80万，由于贷款方式的不同，本息总额的差距最高可达20万元，足够购买一辆家用小汽车。而且，如果贷款方式选择得当，不仅可以节省大笔利息，还能缩短还款年限，真可谓一举多得。从这个层面来看，不少人选错贷款方式，确实相当于是在给银行白白“送钱”。但我们要提醒的是，在选择贷款方式之前，我们首先要评估自己的还款能力，并不是“最省钱”方式的才是“最适合”自己的，为了省钱，硬去选择自己承担不起的贷款方式，那就是自作聪明，更得不偿失了。