很多产业地产项目搞不好，其实就毁在了设计上
这几年，华润、招商蛇口、保利等标杆房企开始进入产业领域，产业赛道成为很多房企战略布局的又一个重要方向。但是产业地产对大部分开发商来说，还是一个陌生的领域。
就拿产品设计来说，在很多地产人看来，产业园区就是厂房设计，随便设计几栋厂房，然后修几条路，再种几棵行道树，事情就结束了。其实，厂房的设计与施工都相当专业的事情，越是简单的事情，要做出专业化，更需要耐心与专业度。
下面，我们来详细分析一下，什么是好的产业园区，如何做好产业园区的设计？
什么是好的产业园区？
国内做产业园区的龙头企业联东对产业园业有一个五好的定义：位置好，产品好，服务好，邻里好和口碑好——五好园区。五好园区包括了园区的交通、产品设计与施工、物业管理、平台搭建和品牌营造。综合以上的观点可以对好的园区的几个维度归纳如下：
1、交通与区位
2、产品
产品的维度主要是：1）功能合理，能够适应不同工业业态的基本需求，能够适应不同工业流程的空间需要，2）安全耐用，项目能够适应工业生产、产品研发以及日常办公的承载需求，结构合理，产品耐久。3)美观舒适，产品的立面及形体优美，具有非常好的美感，室外和室内空间舒适，体验感比较丰富。4）成本合理，合理的成本支出，可以保证项目的销售以及后期使用维护，提升产品的竞争力。
3、物业
园区的物业主要包括基础设施和增值服务。物业基础配套设施主要是吃饭、住宿、休闲、健身和培训等，基础配套设施的好坏将直接影响到产业园区的持续运营，同时也涉及到园区的发展以及员工稳定。增值服务包括金融，税收、技术、以及科技方面服务，主要是包括人才培训，技术支持，科技宣传等方面。
4、平台与品牌
园区平台与品牌既是开发商运营的基本要求，也是入驻企业后期持续经营的基础，两个方面相辅相成，互相影响。开发商负责将园区打造成一个具有多种资源融合，各个产业互补的产业平台，各厂家通过良好的经营，使园区充满活力。园区具有一定品牌效应，成为企业经营的一个良好名片。
产业园区应该如何设计？
产业园区的设计和运营是一个整体的，一个好的园区，既需要好的设计，同时也需要有好的运营，但是好的设计是运营的基础，只有通过不断的优化设计，使产品日臻完善，才能使园区后期运营有一个比较好的物理平台。相反，一个差的设计也会给后期园区运营带来极大的负作用，甚至使后期的运营无以为继。
一个产业园区设计把控主要从总图、交通、厂房平面和厂房立面几个方面去把控。
1、总图
产业园区的总图设计主要包括四个方面，厂房的层楼，层高，厂房的品类和总图的布置。
厂房层数
厂房的层数和产业园的产业相关。不同的产业对厂房的要求不一样。
多层厂房主要适用于较轻型的工业，在工艺上可以利用垂直工艺流程，或利用高楼层创造比较较合理的生产条件的工业。结合我国目前情况，较轻型的工业采用多层厂房是首要的先决条件。如纺织、服装、针织、制鞋、食品、印刷、光学、无线电、半导体以及轻型机械制造及各种轻工业等。
不少工业，为了满足生产工艺条件的特殊要求，往往设置多层厂房比单层厂房有利。如精密机械、精密仪表、无线电工业、半导体工业、光学工业等等，为保证精密度需设置温湿度稳定的空调车间、为保证产品质量需作高度洁净车间、或需其它特定条件的内部要求等。如空调车间采用单层厂房时，地面及屋面会大大增加冷负荷或热负荷条件，若改为多层厂房则可将有空调的车间放在中间层，可减少冷热负荷；又如要求高度洁净条件的车间，在多层厂房中放在较上层次容易得到保证，而设在单层厂房中则难以得到保证。
一般的厂房如果采用重工业的话，大部分只能上二层，三层只能当办公用，由于江苏的产业重工业比较多，对荷载要求比较高，一般采用的都是三层的厂房。如果采用轻工业，厂房上四层以上也没有什么问题。浙江的产业以轻工业为主，万洋在浙江的很多项目都做到了五层，甚至还有更高楼层的。主要还是与产业形式有关。
层高
各地对于容积率规定对于层高的要求都不一样，下面以两个地方的规定举例说明(其他地方的可以参考当地的规定)：
按照《浙江省工业项目建设用地控制指标(2014年)》的规定，厂房层按照8米计算，超出8米的需要计算容积率。
江苏苏州市则将工业分成一般工业研发以及工业厂房类。
一般工业研发类的建筑按照层高4.5m进行控制：
一般工业厂房的层高则按照8m进行控制：
当厂房一层需要设置吊车的时候，吊车的高度计算简图尺寸如下：
图一：厂房高度下吊车高度的关系
以上各项数值的参数如下：
柱顶标高H = H1 + H2+C
轨顶标高H1 = h1 + h2 + h3 + h4 + h5
根据《厂房建筑模数协调标准》的规定，柱顶标高H应为300mm的倍数。
h1–需跨越的最大设备高度
h2–起吊物与跨越物间的安全距离，一般为400～500mm
h3–起吊的最大物件高度
h4–吊索最小高度，由起吊物件的大小和起吊方式决定，一般＞1米
h5–吊钩至轨顶面的距离，由吊车规格表中查得
H2–轨顶至吊车小车顶面的距离，由吊车规格表中查得
C–小车顶面至屋架下弦底面之间的安全距离，应考虑到屋架的挠度、厂房可能不均匀沉陷等因素，最小尺寸为220mm，湿陷黄土地区一般不小于300mm。如果屋架下弦悬挂有管线等其它设施时，还需另加必要的尺寸。”
以5T吊车为例：H2+H5=1.5M,
C取值为300mm，h4最值1.2m的情况下,层高8m的厂房，按照700mm梁高，最后的吊物高度为：8-0.7-1.2-0.3-1.5=4.3m。
工厂的生产工艺会决定厂房的最终的层高，一般根据有关工艺设备高度，起吊物及其起吊高度计算出起重机的轨顶标高来确定。
对于设有桥式起重机的厂房，起重机的轨顶标高一般不低于6m。对于设有梁式起重机的厂房，起重机轨道标高一般不低于5.4m。
由此可以推算，当底层需设置梁式或桥式起重机时，层高可采用7.2、7.8、8.4 （m)。
对于不带吊车的厂房，层高主要是依据是项目的销售需要，以及是否考虑顶层隔层的问题，可以采用7.2m，7.5，8m和9m几种形式。
现在市场一些主要的产业园区的厂房的层高如下：
表一：几个典型产业园层高统计
厂房品类
厂房一般分为四类：独栋、双拼、三拼（四拼）、以及分层厂房。从客户的使用来看，独栋是最受欢迎的产品，其次是双拼，三拼。分层厂房一般应用于可以上楼的产业，一些轻加工的产业。
从售卖的价格来看，独栋的价格最高，双拼的价格会略低。独栋厂房的优势是没有公共楼梯，没有公摊，有非常好的独立形象。备受客户青睐。
但是独栋厂房往往比较耗容积率，消耗土地面积，所以很多的开发商在做独栋的时候做成类双拼的形式，既一层采用双拼的形式，在二三四层采用独栋的形式进行分开，这样既有独立的形象，同时也没有浪费一层保贵的资源。
下面是一些典型厂房的平面图：
表二：不同套型厂房图示意
独栋厂房一般采用一层联结，其他层分开的方式，这样可以尽可能多的利用一层的资料，提升产品的竞争力。
总图布置
工业园区的建筑总图的分布方式有以下几种：
a、阵列式
阵列式的建筑的分布采用横平竖直的均质分布方式，这种排布方式的优点是排布的效率非常高，可以适合不同地块。厂房之间的间距也比较好控制，但是产品形态也比较单一。
缺点是空间过于规整，缺乏体验感，层次感。厂区内没有像样的景观，整体品质比较差，不适合产品形象的包装。
图二：阵列式厂房总图示意
b、阵列式加中央景观的方式
这种总图布置方式利用道路，建筑的自然围合，形成相应的道路中心景观和局部中心景观，这样既可以利用阵列式的效率优势，又可以利用自然的道路与围合的空间形式局部的景观体验感。
图四：阵列式加中央景观总图示意
c、围合庭院式
围合庭院式采用不同的建筑组合形成一个带有中心景观的庭院，同时利用道路以及建筑物之间的间距，形成不同层次的空间关系。
厂区的设计与布置可以使空间更加丰富，体验感更好。
图五：围合庭院式总图示意
从以上的几种方式来看，产业园区的不同的布置方式各有优劣，需要针对不同的项目采用不同的方式。对于一些高容积率，成本控制比较高纯工业生产的项目，可能采用阵列式加中心景观的方式，这样既可以满足地块的高容积率的要求，同时也可以适度做一些景观。
2、交通
由于产业园的交通将会影响到厂房的使用，产业园的交通设计是产业园设计非常重要的一环。产业园的交通设计主要包括三个方面：道路的分布、道路的分级和道路的转弯半径。
道路的分布需要遵循的一个原则是：货车需要到达每一个厂房的货运口，这样才能保证每个厂房都有比较好的运货通道。同时减少货车进入场地内的拐弯所调头，减少货运在厂区内流通的障碍。
另外，道路的分级非常重要，层次分明的道路分级，有利于形成多层次、全环通和不同功能的道路体系。以下是各级道路的宽度要求：
表三 不同**道路宽度
注1：主干道－生产区主要入口通往主厂房或办公楼的入厂主要道路；
注2：次干道－连接各生产区的道路及主厂房四周之环行道路；
注3：支道－车辆和行人都较少的道路以及消防道路等；
注4：引道－车间、仓库等出入口于主、干道或支道相连接的道路；
注5：人行道－只有行人来往的道路；
注6：车间引道宽度应与车间大门宽度相适应，转弯半径不小于6m；
注7：在场地困难时，次干道最大纵坡可增加1%；主干道、支道、引道可增加2％，但在海拔2000m以上地区不得增加；在寒冷、冰冻、积雪地区不应大于8％。
表四 厂区不同的道路分级不同车辆的拐弯半径
另外，机动车出入口距城市道路交叉口、桥隧坡道起止线应大于50米。居住区道路红线转弯半径不得小于6米，工业区不小于9米，有消防功能的道路，最小转弯半径为12米。消防车道转弯半径为12m。
下面是一张厂区的道路分图，主要是道路分布如下：
红色的主干道为货车通行车道，可以直接园区内的所有厂房，车道宽度7.0m以上，适合各类货车通行。这类车道的拐弯半径需保证为9m以上。
蓝色的道路是小区的支路，宽度大于6.0m，可以通行一般的货车和普通的微型车，适合场区内的货物运输以及车辆通行。这类车道的拐弯半径可以设置为6m以上。
其他的道路为三四级道路，可以按场地去控制，所以的车道尽可以都满足货车和客车的通行，也可以按照不同的道路级别进行规划。
图六：产业园道路分级规划图
3、厂房平面
标准厂房的使用对象以小微企业比较多，小微企业的特点是厂房的功能要求丰富，里面的功能包括研发、教育、展示、生产、销售都就可以在一栋标准厂房内完成。
在产业园区的标准厂房里，货物订购，和出售都是在网络上完成的，订货商只要来到厂内，通过参观展示空间不仅可以全面了解该企业的风貌，还可以身临其境的看到产品研发，生产和出厂的过程，并且可以马上下单，也许在他们去之前货物已经德前到达了。这样的形式大大提高了成交率，并减少了时间，降低了成本。
图七 厂房设计的基本要素
①出入口
②户内楼梯
③设备平台
④卫生间
⑤货梯
⑥吊装平台
⑦公共楼梯
a、生产流线的布置
生产流线的空间布置尽量简单，规整。最好呈一字形布置，开间跨数多，进深跨少，减少无效的空间。
另外在流线布置上，尽可能考虑竖向物流的组织，使货梯和平面布置有比较好的结合。
b、辅助用房布置
厂房的主要辅助功能用房最好布置于厂两侧，这样便于形成内部大的操作空间。货梯与主要的道路紧临，确保货物运输的转弯半径。如果货梯考虑做客梯的话，也可以和厂房的出入口结合起来，形成独立的门厅，这样可以让项目的各层分开出租，分开使用，提升项目的利用率。
吊装平台的采用卷帘门，每层设置。门的高度尽量高，方便货物的进出。
c、柱距、柱跨的选择
厂房的柱距选择涉及到三个方面的因素：工艺流程要求、车库布置和结构成本。从工艺流程来讲，越大的柱距，往往工艺布置更灵活，但是柱柜越大，结构的成本也会越高，造价会高。从结构成本的要求来看，柱距选择7.5m左右是一个比较经济的数据。
表五：不同产业园柱网尺寸统计
d、厂房套型面积
从市面上的产业园区套型面积来看，独栋的面积一般在2000m2——5000m2，双拼或者三接的户型一般做到1500m2——3000m2,分层厂房一般做到600m2——1000m2。
套型面积和产业以及客户的购卖能力密切相关，市场没有一个定论，需要与当地市场相结合。
4、建筑立面
产业园的立面在人们印象中一直是比较呆板，缺乏生气。这里面主要是有三个方面的原因：一是工业考虑到生产流程的需要，工业生产往往需要空间比较方正，方便组织整个工艺流程。二是厂房的成本控制一般比较多，厂家往往更关注成本售价，对厂房的美感关注度不高，也不愿意为厂房的美学功能买单。三是工厂的使用寿命比较短，后期会有流转需要。
随着中国的经济水平的提升，人们对于产业园的重视，产业园作为城市的一部分，不但承担着工业生产的任务，同时也承担起城市公共空间和社区交互空间的作用。大量的人在厂区内工作，生活，对于产业园的客观需求也越来越丰富和具体。产业园的立面设计也不断地适应社会经济活动的变化，也越来越富有设计感和亲和力。
由于产业园平面的往往采用比较方正的布局，上下层变化不大，且受制于项目成本的考量，产业园的立面创新不像住宅和公共建筑那么有灵活度。但是通过一定的设计手法以，也可以让产业园变化丰富多彩。
从目前市面上的产业园来看，产业园立面的创新主要基于以下几个方面:
1）建筑形体不变化，对立面细节做优化
2）建筑形体不变化，采用新型的材料和色彩
3）对建筑的形体进行创新
a、建筑形体不变化，对立面细节做优化
通过立面细节的优化达到丰富目的。厂房的立面元素主要包括以下几个方面：
图八 工厂立面基本要素
从立面的细节来看，决定厂房立面形态的大部分因素主要是窗户和大面墙体材质与形态。优化立面形态的主要方向是墙户以及大面积的墙体的材质与形态。
从门窗的效果来看，主要有以下几种方式调整立面形态：
表六：不同形式的立面处理手法
a、建筑形体不变化，采用新型的材料和色彩
b、对建筑的形体进行创新
图九：建筑形体丰富的产业园区案例