5年期LPR下调15个基点，首套房利率最低可至4.25%
“降息”靴子终于落地，影响房价的重要因素房贷和房贷利率也将发生新变化。
据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。
虽然1年期LPR与上期持平，但最新5年期LPR较上期4.6%大幅下降了15个基点，超出市场预期水平，与房贷利率直接相关，将使得购房成本将进一步下降，对房地产市场影响重大。
5月18日，李克强主持召开稳增长稳市场主体保就业座谈会，强调“各地区各部门要增强紧迫感，挖掘政策潜力，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出”，央行迅速响应，加快房地产相关政策落地节奏，力度亦明显加大。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次调整是五年期LPR两年来第三次调整，过去两次下调分别为2020年4月和2022年1月，同时此次下调幅度是最大的，这充分体现了此次下调的力度和决心，也体现了稳住经济大盘的重要导向。
目前，大部分房贷均采用LPR定价模式，2019年10月起，新的房贷全部采用LPR定价模式，对于存量房贷，从2020年下半年开始，很多银行也开始批量进行转换，因此，房贷利率会跟随市场贷款利率水平波动，房贷利息跟随LPR下降。
因此，贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，LPR下降是货币政策对房地产市场的精准扶持，代表决策层对稳房地产的实质态度和决心，这将大大提振市场信心，本次降息将对新增房贷客户、存量房贷客户进行全面的降成本。
如以商贷额度300万、贷款30年、等额本息还款方式计算，LPR下降15个基点，存量贷款客户每年房贷能省超过3000元；对于新贷款人群，考虑首套房贷利率下限可在LPR基础上下降20个基点，即与4月相比最大降息35个基点，每年房贷节省还款额度约7500元。
不过，中原地产首席分析师张大伟表示，对于存量购房者的利率下调还需要时间，“目前存量购房者的房贷利率一般会一年调整一次，不同银行的调整日期不同，大部分银行则是从新一年的第1月份开始调整，这意味着2023年1月份，很多人的房贷才会迎来新一轮调整周期。”
对新的购房者来说，本期LPR之下对购房成本的下降更加直观，由于银行贷款发放时，一般取值放款日前一日的LPR利率加点形成最终贷款利率，因此全国各银行有望最快于明日启用新的5年期LPR利率作为新的房贷款利率基准。
以北京为例，受LPR下调影响，已有中介对界面新闻表示，北京房贷利率将进行调整，以本期LPR加相应基点计算，商贷首套将会变为4.45%+55个基点=5%，商贷二套为4.45%+105个基点=5.5%。在此之前，北京的房贷利率1月已跟随LPR下调降至5.15%及5.65%。
按照当时4.6%的LPR计算，4.4%房贷利率将成为下限，由各地因城施策调整。据贝壳研究院统计，截至18日已有天津、青岛、济南、郑州、临沂、绵阳等11城执行的主流首套房贷利率降至4.4%，加大对首套住房的支持。103个重点城市中超过60城二套房贷利率在5.2%的水平。
从当前银行实际执行的主流房贷利率来看，5月的降息空间进一步扩大，且首套利率降低空间明显超过二套。
据严跃进统计，截止5月20日，全国20个城市已出现了4.4%的房贷利率，包括一线城市广州、深圳，也有天津、济南、郑州、重庆等二线城市。
本期LPR再下降15个基点，叠加针对首套房购买者的减20个基点政策，房贷利率还有进一步下调的可能，首套房贷最低可至4.25%，二套房贷利率下限降为5.05%。
目前房地产市场的销售端还未恢复，据5月16日国家统计局公布的数据，4月份，全国商品房累计销售额和销售面积继续保持下降态势，且降幅较1-3月继续扩大，且绝对规模均为自2016年以来同期最低值，市场活跃度明显不足。
伴随着LPR下调，后期各地银行对于首套、二套房贷款有了更大的降息空间，用于支持合理化住房支持，多位分析师认为，这可以进一步带动市场交易增长，加快市场修复。